研究报告｜山顶南区第三季录15宗交投 按季跌约37%

中原高级资深营业董事何兆棠表示，山顶南区本年度第三季交投淡静，受高息环境影响，楼市步入回调阶段，买家入市态度更趋审慎。山顶南区已连续两季未录一手成交。

二手市场方面，区内共录约15宗成交，较上季的24宗跌约37.5%，但因录得超级豪宅成交，总成交金额不跌反升，共涉资约21.45亿元，按季增加约2.96亿元或16%。成交物业以分层为主，共10宗，占整体成交66.7%；洋房录5宗，占33.3%。

何兆棠补充，豪宅物业向来惜售，现时市场观望气氛浓厚，不少发展商改变销售部署，选择以「先租后买」形式推出物业，同时，二手业主亦倾向「转卖为租」以继续观望后市，导致一、二手成交量减少，只有个别优质货源及高端资产仍受市场追捧。 

超级豪宅方面，中原南区分行统计数据，亿元巨额交投量连续8季（自2021年第四季起）录得个位数字，本季录4宗逾亿元超级豪宅成交，较上季的5宗减少1宗或20%，金额从10.188亿元增加至16.12亿元，上升58%。其中较为瞩目的成交为深水湾道39号双号洋房，以约2.66亿元成交，尺价约9.05万元。上述成交反映出，受加息影响，楼市前景未明朗，超级豪宅交投量虽未见明显回升，但仍有买家趁楼市回调时，吸纳优质笋盘或超级豪宅物业作自用或长线投资持有。

第三季山顶南区共录97宗租赁成交，共涉0.1052亿元，较上一季的130宗及0.1348亿元分别下跌25%及22%。第三季以0至9.99万元组别之租赁成交为主，录60宗，占整体宗数约62%；10至19.99万元组别之租赁成交则录28宗，占约29%；20万元或以上组别之租赁成交录9宗，占约9%，从数据可见，区内的大额租赁比例持续减少。

何兆棠指，受传统租务旺季及市场专才计划带动，上季的租赁交投相对活跃，区内租盘被急速消耗，因此，在租盘减少及旺季完结后，第三季的租赁成交步伐略见放缓，价量齐跌，只有少量优质租盘可获高价承租，其中较为瞩目的租赁个案为宾吉道洋房项目，月租约46.8万元，尺价达100元水平。

何兆棠表示，联邦基金利率本年度仍有一次加息机会，加上施政报告发表在即，市场期待会有减辣或撤辣措施，料市场观望气氛持续。若政府公布局部减辣措施，料届时发展商会重新部署销售策略，如原订下半年推出市场的优质、罕有的特色单位，包括会德丰山顶种植道1号及建灏地产赤柱One Stanley或会延后发售或以「先租后买」形式推出。但因不少业主开始面对现实，叫价态度回软，以尽快沽出单位套现离场，加上有不少买家会趁静市寻找「豪宅笋盘」，料整体交投走势仍然向好，预计区内交投量会有约30%上调。

倘若施政报告宣布全面撤辣，相信可进一步刺激潜在购买力，加快买家入市决定，宽减买家印花税亦会大大吸引海外或内地买家购入超豪物业作长线投资、收藏及放租之用，相信届时发展商亦会加快推盘，料届时整体交投量有望达至40至50%增长。

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