施政报告2023︱二手居屋按揭保证期延长 连登仔误会可供楼50年 专家拆解谁能受惠

行政长官李家超宣读新一份《施政报告》，公布了一系列房屋政策，其中香港房屋委员会将放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排，包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年，以助单位在市场上流转。

供楼还款年期仍是最多25年

有关消息传出后，随即在网上引起热议，当中连登讨论区有网民指「大量925大单位投入市场」、「新居屋无得炒」，甚至有人误以为居屋可承做50年按揭；不过要注意的是，按揭贷款保证期绝不等同于按揭年期，供楼还款年期仍然是最多25年，而今次放宽按揭贷款保证期的作用，就可让楼龄较高的二手居屋也有望承做九成或九成半按揭。

中原按揭董事总经理王美凤对此表示欢迎，认为放宽资助房屋保证期可大幅增加银行批足九成或九成半按揭，以及25年还款期之二手居屋单位，让买家在居屋第二市场有更多实际可供选择之单位，解决以往上会困难问题，减轻首期及上会负担，促进居屋二手市场的交投量及流转率，并提高白居二计划的实质成效。

楼龄41年有望批足九成按揭

王美凤指出，现时买家除了选择一些较新楼龄的居屋，市场上亦有不少受欢迎居屋的楼龄介乎20年至30年或以上，延长按揭贷款保证期可让白居二买家有更多批足九成按揭及25年还款期的上车选择。按照现时银行审批白居二单位的准则计算，估计不同银行可为楼龄达25年至高达41年的居屋批足九成按揭及25年还款期。

王美凤解释，买家在居屋第二市场购入单位，银行会因应居屋的剩馀担保期批出按揭年期或按揭成数；例如有些银行会直接将原先的30年保证期减去居屋首次出售日期，以计算可批出九成（白表）或九成半（绿表）按揭之还款年期，又或以居屋楼龄约20年至21年为上限，才可批出最长25年之按揭年期。

至于为何有些银行较倾向以居屋首次出售日期计20年或21年为界线？原因是担保期仍尚馀9至10年，当用家供楼达9年，按揭馀额便大致可降回原初楼价之七成或以下，即使担保期已过，银行已毋须承担高于七成按揭之风险。

不过，由于居屋计划距今已达45年，根据资料，全港居屋单位目前约近九成之楼龄达20年或以上、四成楼龄逾30年，变相原先大部份居屋单位未能获银行批足以25年还款期承造九成或九成半按揭，造成居屋第二市场或白居二市场的成交量并不活跃。

谁能受惠按揭保证期延长

至于哪类人士可受惠于今次政策？当中主要包括本身持有25年至41年楼龄的二手居屋业主，以及有意买入上述高龄居屋的准买家，因其可获得年期更长的按揭贷款，并有助单位在市场上流转。

居屋业主转按要房屋署同意

以楼齢25年未补地价居屋为例，白表买家可造高达九成按揭，但有些银行批出之按揭年期或仅达5年（30年保证期减25年楼龄），以楼价500万元、按息4.125厘为例，每月供款会增至83,128元，令买家或需将按揭成数降至七成，但基本首期由50万增至150万元；而目前延长担保期后，买家可获银行批出长达25年期以九成按揭上会，每月供款将降至24,064元。

至于已承造按揭的居屋业主可以转按吗？根据资料显示，资助性房屋业主如果希望转按或加按套现，若非已为单位补地价，一律需事先获得房屋署同意。

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