新田科技城未达共识 业界吁建环保交通 增地积比率 「私人参与可减财政压力」

新田科技城潜力巨大，但考虑到政府财政储备，面临资金不足发展，而且官商民三方意见不一，难以达成发展共识。普缙集团规划及发展高级合伙人黄仲澧建议，当局可创造合理性规划布局，并建设更全面交通运输网络，以提升土地发展潜力，打造成「世一量子谷」。

重整规划布局 冀官商民三赢

若如愿实现，将可提升发展用地的地积比率、提升诱因以鼓励私人参与前期发展，以及在未来将「乡村式发展」土地用途纳入新田科技城发展项目，让「三围六村」村民更能受惠，实现官商民三赢局面。

黄仲澧建议重整新田科技城规划布局，透过将现有的小部分青山公路新田段向北移及理顺现有的石湖围路，以调整交叉状交汇处，有效地整理各个地盘形状；同时将「休憩空间」及「区域供冷系统」地皮向东移及移除「物流、贮物和工场」地皮，为创科地皮提供额外3公顷面积，构建分明的土地用途分布。

土地用途布局

整体交通网络

打造活动枢纽 提高土地价值

考虑到将来科技城的工作人口，他又建议增加环保运输服务系统，例如云巴或无轨铁路连接整个创科核心区，再伸延团结香港基金的想法，连接至落马洲管制站，筑成环回交通网络。该建议有助提升未来创科地皮的可达性及与新田市中心的连接性，打造新的活动枢纽。

此外，有条件提升发展用地的地积比率，进一步释放整体发展潜力，并带来更高的土地价值。假设一块3公顷的土地以地积比率6为发展基础，可提供达190万平方尺的楼面面积。未来科技城核心区每平方尺价至少为9,000元，而未来创科地皮的最低限度补价楼面地价为每平方尺3,000元，可带来58亿元的卖地收益下限。从价值工程的角度，假设1公里道路造价为1亿元，道路工程开支仍远低于卖地收益下限，更带来其他经济延伸的社会效益如创造就业机会。

同时，黄仲澧建议将公路交汇处迁移至青山公路新田段西端，利用回旋处设计连接科技城和市中心的主要干道，提供一条连续且直接的路线往返核心区，形成闭环式环回道路网络，满足未来日益增长的交通需求。

引入私人参与 减轻财政压力

另一方面，新田科技城第一期发展的土地分散业权情况，并非想像中分散，要达至加强版传统新市镇发展模式对私人参与的最低要求（即有至少0.4公顷的整合业权土地）并非难事。可是当局更倾向采取较简易的做法，在建议发展大纲图上直接将被认定为业权分散的土地划分为「休憩用地」用途，但这可能会白白丢弃前期开发现成土地的重要契机，损失沉重的机会成本。

他亦赞同团结香港基金倡议的「政府主导开发，私人参与为辅」，允许持有土地面积不少于0.4公顷的私人土地业权人或合资企业，申请契约修订（包括原址换地），在符合政府规划用途为前提下，在其拥有的土地上作私人住宅或混合发展，落实新田科技城的前期发展。引入私人参与，减轻公共财政压力、提升开发效率，以及营造更具竞争力的产业布局，并应在批地方式上对应生态圈成熟程度，采取弹性策略。

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