安老按揭登记大增60% 百年归老后配偶恐需赎楼 专家教一招避免

本港人口老化，越来越多长者申请安老按揭，胜在每月获稳定生活费，同时可居于单位至百年归老。根据统计显示，今年上半年俗称「逆按揭」的安老按揭登记宗数按年大增六成；不过，若以单名物业申请安老按揭，一旦申请人离世，配偶需要「赎回」单位才可继续居住下去，否则单位会被银行收回及出售。如果想避免以上情况，财务策划专家李澄幸便教路一个方法。 

据中原按揭及土地注册处数字显示，今年上半年安老按揭登记有223宗，较去年同期的139宗，增长60%。单计6月登记宗数有33宗，较5月的22宗按月回升50%。

按揭证券公司于2011年7月已推出安老按揭计划，拥有物业的长者可透过向银行抵押自住物业，每月获取稳定生活费，同时又可居于单位内，直至百年归老。按证资料显示，截至今年6月30日，安老按揭累计有7,504宗申请，当中以单人申请占最多，比例达65.5%，双人及三人则分别占34.4%及0.1%。

一旦丈夫离世 太太需搬出或赎楼

要留意的是，假设一对夫妇居于住宅物业，单位由丈夫名下持有，并由丈夫申请安老按揭。一旦丈夫离世，太太希望继续在这个单位居住的话，需要清还安老按揭的贷款，即是多年以来所收取的年金兼相关利息支出，对于一般中产家庭而言，绝非小数目。如果太太未能还款，银行有权收回及出售物业以偿还贷款。

若想避免以上情况，CFP认可财务策划师李澄幸教路，常见处理办法是为物业「加名」，再由夫妇两人共同申请安老按揭，若将来丈夫较早离世，太太仍可居于单位，并继续收取年金。

「加名」需付印花税 最低100元

虽然名义上称为「加名」，在税局角度是一个买卖，因此会视乎物业价值而产生印花税支出。假设物业楼价为1,000万元，转移业权50%予太太，即转让价值为500万元。据现时印花税税率，物业价值500万元需支付2.25%，即112,500元（500万元 X 2.25%）。再加上律师费，总成本可能已等于半年左右的年金收入，但为了提高保障予配偶，仍值得考虑。

不过，假若物业价值为500万元，「加名」转移业权50%，转让价值仅250万元的话，印花税便低至100元。

两人申请安老按揭 年金较低

另一要留意的地方是，两人共同申请安老按揭，每月所得年金金额会较低。据按证资料显示，假设楼价为800万元，60岁单人申请，选择固定利率及终身领取，每月可获16,800元；若两人一同申请，同为60岁、固定利率及终身领取，每月金额为15,120元，较单人申请少了一成。

李澄幸解释，年金金额由精算师计算，两人申请理论上较单人申请长寿，即金融机构需要支付更长年期的年金，故金额较低。

虽然每月年金收入较低，但李澄幸提醒，若单人申请人去世，遗下配偶需要迁出单位，重新租住其他物业亦是一项成本，而即使财政上没有压力，要长者转变居所及生活模式，亦未必理想，「加多一个人名，可住更长时间，也是利益，这隐含的租金，在（年金）试算表上没有反映出来」。