自住物业转出租有几好？或悭3成首期兼享低息 注意失两项税务优惠
2024-08-05 06:15 
按证保险公司日前宣布由本周四（8日）起，将按个别情况考虑批准合资格业主将自住物业出租，当中包括家庭将有新生婴儿或领养儿童、业主失业或其他特别需要出租物业，但该业主本身需在相关物业已自住最少12个月。不过，究竟新措施可为合资格业主带来甚么好处？又有甚么地方需要注意？
一般出租物业需做六成按揭
若以合资格业主持有一个承造九成按揭、价值600万元物业为例，在旧政之下，如果想将自住单位转为出租，业主需转按及申请六成按揭；就算楼价没有升跌，业主也要多付三成首期以才符合资格，亦即约180万元。换言之，新措施的一大好处，是可有助业主少付三成首期作出租。
早年承做按揭息率封顶较低
同时，鉴于近年处于加息周期，最新按揭计划多为「H+1.3%，封顶位为P-1.75%」，即实际按息高达4.125厘；相反，较早前承做的按揭计划封顶息率多为「P-2.5厘」，甚至是更低的息率。
若以当中息差约0.75厘、供款30年作计算，每贷款100万元的每月供款将相差425元；贷款360万就相差约1,530元，一年可达18,360元。因此，如果业主在新政之下，毋须转按以符合出租物业要求，并沿用旧有按揭计划供楼，将大大减低息率负担。
出租物业不能享按息扣税
然而，业主也要注意，一旦将自住物业转为出租，将同时失去两项税务优惠。第一，「居所贷款利息扣税」原本可以让业主将供楼利息的开支作为扣税一部份，合共20个年度可以扣减，每年上限10万元，但只限于自住物业。
此外，早前施政报告提出，由2024至25课税年度开始，只要纳税人在报税年度内，是与2023年10月25日或之后出生的首名子女同住，居所贷款利息的免税额将由10万元提高至12万元，直至子女满18岁为止。
持有物业不能享租金扣税
第二，业主将物业出租后，亦可能要租赁其他住宅作居住，但将不能享有扣税优惠。本港政府自2022/23年税季开始新增「住宅租金扣除」，纳税人以租客身份租赁合资格住宅处所，纳税人与同住配偶都可获扣除租金限额，每年上限10万元，即租住单位平均月租8,333元，基本上可用尽扣税额，若以最高税率17%计算，每个财年最多可少交1.7万元薪俸税，即每月约1,400元；不过，这只限于纳税人及同住配偶在港没有持有任何住宅物业。
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