每日杂志｜甲厦空置率16%破纪录 改作零售效果有限 写字楼需求萎缩 急觅家族办「大水喉」

香港写字楼去年整体空置率为14.9%，当中甲级写字楼空置率为16%，创有纪录以来新高。有地产业人士指，疫后经济复苏未如预期，部分外资公司缩减办公室，加上早年动工的项目相继落成，导致市场供过于求，料将持续数年。未来5年，本港将新增920万平方尺的写字楼供应，恐再推高空置率。有发展商尝试改变物业用途，如改作零售或共享空间等，惟有分析指，零售市道不振，效果有限。有专家坦言，本港写字楼「死局」难以拆解，短期内难见转机，宜静观其变；有建议指，政府可吸纳非传统客源，如东南亚、非洲等地的家族办公室落户本港，以填补外资流失的空缺。 

4月底，差饷物业估价署公布《香港物业报告2024》，揭示本港写字楼空置率持续向上，去年整体空置率为14.9%，而甲级写字楼空置率达16%，超过1998年亚洲金融风暴（15.3%）和2003年沙士时期（13.7%）的水平。根据世邦魏理仕近期发布的《2024年上半年香港商业房地产市场观点》，本港甲级写字楼上半年新增供应达150万平方尺，整体总空置面积达1500万平方尺，空置率达16.9%，其中中环空置率达14%，为自2004年以来新高。

疫后复苏未如预期，早年动工的写字楼项目相继落成，市场供过于求未能消化。

证监会疫下搬迁至鰂鱼涌港岛东中心。

外资公司缩小办公室规模

美联商业部首席营业董事麦世强指，许多外资公司都减少租用或缩小办公室规模，如「贝克麦坚时」及「西盟斯律师行」等律师事务所，都由中环搬迁至鰂鱼涌太古坊；本地机构同样有迁移的趋势，证监会早年将办事处由中环长江中心迁往鰂鱼涌港岛东中心，原本只租用其中9层，及至去年购入12层办公室全层。
　　中原测量师行执行董事张竞达剖析，写字楼需求受疫情及地缘政治等因素影响，前者令企业规模「缩水」，后者或令西方机构却步而不落户香港。他续说，疫后经济复苏不似预期，再加上部分企业有限度地维持在家工作模式，写字楼整体需求不升反跌。

令人忧虑的是，未来5年市场将新增合共920万平方尺的写字楼供应，其中79%将于今年及明年落成，即年均新增供应达180万平方尺，当中包括怡东酒店旧址重建项目One Causeway Bay、西九龙站上盖的International Gateway Centre及中环新海滨3A用地项目等，市场需时消化。据了解，有地产商为提高出租率，不惜上调地产代理的佣金，由几年前1个月租金，升至2至3个月租金的水平，甚至达4个月。仲量联行研究部资深董事锺楚如预期，新供应加上市场需求疲软，会导致空置率居高不下，预计业主将继续提供租金优惠和灵活的租赁条款吸客。

中原测量师行执行董事张竞达剖析，写字楼需求受疫情及地缘政治等因素影响。

美联商业部首席营业董事麦世强留意到许多外资公司减少租用或缩小办公室规模。

改用途接受不同潜在租户

空置率持续高企，加上未来仍有新供应，如何活用写字楼空间成为本地市场的重大难题。各大发展商先后祭出对策，如置地公司把太子大厦及告罗士打大厦部分写字楼楼面改为零售用途；新世界集团也把部分写字楼改作半零售用途，接受不同潜在租户，如出租予医疗中心、美容相关企业等，巩固其出租率和收入来源。有发展商亦改造写字楼为共享空间，提供会议室等辅助设备，以加强大厦的吸引力。至于尚未动工的写字楼项目，亿京向城规会申请将九龙湾国际展贸中心用地改为住宅、商业及工业展览馆等综合用途。

麦世强指，健身行业或会进一步进驻写字楼，「当商厦有金融业租客，员工跟美国股市，真的会在半夜去健身。」他亦言，如果租金进一步下跌，可能会吸引「商务中心」业务回归市场，「假如明年中美关系渐趋稳定，大家都要做生意，商务中心的需求就会增加。」

不过，中大商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波直言，近月趋势不利市场，即使发展商改变发展用途，也难以完全逆转情况。他指，过去香港经济不景，曾有发展商把酒店项目改为写字楼或商场用途，现时写字楼空置率高企，中长期要更改发展用途「救市」，但如何改变也没有前景。他解释，统计处月初发表最新零售业数据，今年6月的零售业总销货临时估值为299亿元，较去年同期下跌9.7%，他直言，「把写字楼转成商场都好大镬！」

富商流动性高 可吸引回流

李兆波续指，市场有一定的写字楼需求，问题在于租金下跌未到达非常相宜的水平，未能吸引在家工作或租用小型办公室的企业「趁低吸纳」扩充，「办公室租金是固定成本，只要租金低于一定水平，人们就会出来，无奈现时租金水平『企得较硬』。」他不讳言，现时本港陷入「死局」，难以化解，除非国际间有大事发生，如俄乌战争停战等，否则预期近几年的空置率均会不断上升，不太乐观，「现时政治环境真的『搞唔掂』，有些情况政府都无法控制。」

有资深地产界人士指，政府广邀世界各地的家族办公室落户香港，能够填补部分甲级写字楼的空置率。张竞达指，家族办公室政策能够为本地开拓新客源，「好难再靠欧美国家来中国或香港作巨额投资，要改变困局，就要吸纳非洲、东南亚或南美等地方的客源。」麦世强同意指，现时香港欠缺欧美的「水喉」，相信家族办公室能填补部分空缺。他直言，富商流动性高，若然香港做好各方面的保障，或吸引更多外国企业重回香江， 届时商厦的需求一定更大。

高力香港研究部主管李婉茵指，港府明了市场状况，正减慢写字楼土地供应的速度，举例去年卖地表仍有金钟廊重建项目及湾仔几幅地皮，现时皆有所推迟，去年招标失败的观塘市中心重建项目，亦获城规会批准把部分楼面改成住宅，「政府在不同方面减少中长线的写字楼供应，纾缓市场现况。」她估计，当需求未能同步快速增加时，空置率有机会继续上升，故未来仍要留意市场发展，如美国大选及整体上的政治环境变动，相关情况或至2026年才见平稳。

九龙湾国际展贸中心重建方案包括改为住宅、商业及工业展览馆等综合用途。

「在家工作」模式不可逆转 重返办公室比率减

据了解，写字楼空置率攀升是全球趋势，有指疫后「在家工作」模式不可逆转，令国际银行业务对写字楼租赁的需求减少，但相关情况未有大幅影响香港市场。

外国屡有传媒报道，滙丰有意削减全球办公室面积，亦计划缩小并搬离位于英国伦敦的总部。高力香港研究部主管李婉茵指，外国通勤时间长，许多公司在疫后维持弹性工作模式，继而令写字楼租用率下降。她举例，疫情前2019年第四季，英国伦敦及美国纽约曼克顿的写字楼空置率，分别只有5%和约10%，但参考今年第一季的数字，伦敦比率倍升至10%，而纽约曼克顿亦升至18%。

然而，根据仲量联行研究，自2023年以来，香港重返办公室工作的比率一直保持在90%至95%，相信在家工作并非影响香港市场的重大因素。仲量联行研究部资深董事锺楚如认为，香港写字楼的需求，很大程度上由高「重返办公室比率」支撑，而亚太区的相关比率同样很高，平均达85%。

高力香港研究部主管李婉茵分享，「在家工作」模式令国际银行业务对写字楼的需求减少。

仲量联行研究部资深董事锺楚如指，新供应加上市场需求疲软，未来空置率或仍然高企。

租金水平2028年有望正增长

未来仍有大量写字楼项目落成，空置率或持续高企，对业主造成压力。有市场人士认为，租金水平至2028年才有望实现正增长。

根据差饷物业估价署于上月公布的《香港物业报告（每月补编）》，以上环的甲级写字楼为例，今年1月至5月的租金反覆，由高位每平方米月租829元，跌至5月低位486元，单月少于5宗交易。此外，莱坊亦公布最新一份《香港每月物业市场报告》，指出6月港岛区甲级写字楼的平均尺租跌至63.8港元，而中环整体尺租，亦较去年同期下跌8.7%。

空置率上升对业主构成压力，中环区曾连续4年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首，现时租金亦连跌逾两年。锺楚如指，中期而言，预计2025年至2026年的整体租金将继续温和下降，但跌幅将较稳定，及后随着经济逐步复苏，市场逐渐消化空置空间和新增供应，大多分区市场将逐步复苏，「预计租金水平到2028年有望实现正增长。」

记者：仇凯瑭