星岛申诉王｜零团费包食包住大湾区睇楼团 直击经纪多招氹港客买楼
2024-11-11 08:00 
连接深圳至中山的深中通道于6月通车后，由深圳到中山车程只需30分钟，内地地产开发商看准机会，推出多个两日一夜睇楼团，行程包括入住星级酒店，提供专车接送、自助早午餐，还有自由活动，可以说是全包宴，费用全免。《星岛申诉王》派记者参加了其中一个房产考察团，实际观察内地楼盘销售情况，及卖楼经纪的促销手法。
经纪采人盯人战术 称公司实力雄厚
当日记者准时九时到罗湖口岸集合上车，车上面约三十多人，一半以上是经纪，他们采取人盯人方法坐在团友旁边，一边嘘寒问暖，一边试探团友经济实力，而大部分团友都较为年长。经两小时车程，终于到达中山一个楼盘销售中心，现场环境不少地方仍是工地。
睇楼前先吃午饭，零团费提供六个餸菜，自助餐形式，有肉有虾，还有白饭例汤，算是不错。饭后进入戏肉，在楼盘讲座上，经纪向团友介绍公司实力，详细解释项目内提供的配套设施等，称不论从品牌、质量以及资金等方面，背后都有政府把关。
第一招：减价送装修
听完讲座之后，经纪就带团友参观示范单位，看了两间后，经纪开始出招推销楼盘，其中一个户型原价售130万人民币(下同)，现时团购价可减价30多万，只售94.7万元。记者追问下，还附送全屋装修，如当日可落实付订金，还再酌量减楼价，经纪不停强调机会难得，促记者尽快决定。
第二招：制造气氛
之后经纪带记者到大堂继续商谈，期间有一位团友对某个单位感兴趣，经纪回应指五万元订金就可以保留单位，然后该名团友二话不说即刻递上信用卡，经纪立即大叫前枱职员保留单位，让团友感觉现场气氛好似要抢购单位，不买就像执输一样。
当日睇楼最后环节是敲金蛋及拉礼炮，庆祝一众准业主，而不同金蛋附有不同礼物，主要是小家电，现场所见，每卖出一个单位，准业主就会敲一只金蛋，当天至少敲了六只金蛋。
记者被经纪前后推销接近六小时才离开售楼中心，在吃完晚饭又要经两小时车程才去到广州的酒店，当晚住的酒店位于广州黄埔区，经网上查阅，酒店评分有4.9分，算是高评分，而记者分配到的是豪华双床房，当晚包早餐价钱为338元一晚。
广州公寓盘只有使用权
翌日行程继续睇楼，当日所睇的是位于广州的公寓，建筑面积约32平方米单位，售价38万元左右，经纪讲明这个公寓盘没有房产证只有使用权。经纪解释，售卖双方所签的合约是租赁合约，指若有产权的公寓，一定不是售这个价钱，所售公寓的租期至到2060年6月30日。经纪更表示，现时广州天河和黄埔区所售卖的公寓都是只有「使用权」，是政府支持的产品。
第三招：酒店包租
记者现场实地视察，这个公寓盘未完工，属于楼花项目，经纪落足嘴头推销，单位包回报、有保底，酒店可与买家签约，包租6年，承诺包每个月保底外，还有出租收入分成，而每月保底就有两千多元。
经纪指买售过程简单，没有甚么证件办理的，只需要律师公证及合约备案，律师收费1000元，亦毋须交税，强调这是「使用权」公寓的好处。她解释，这块地是政府拍卖给开发商，规定只可作商业用途，不能作住宅。
有买家后悔落订 嫌交通不便
经历了两日一夜疲劳轰炸式免费睇楼团后，记者终踏上归途，在车上并未发现两日以来的十多名经纪，连曾经敲金蛋的多个团友，基本上都没有上车，再三打听下找到一位缴付一万元订金、打算购入只得使用权的广州公寓。
这位准业主黄先生表示后悔落订，他表示经冷静后，认为由广州乘车返香港路途遥远，加上经纪只是在单据上写上交易条文，不像正式交易文件，感觉儿戏。
律师提醒两地买楼流程有别 物业转手需缴付不同税项
为避免市民购买内地楼宇时中伏，《星岛申诉王》访问香港及大湾区律师杨云峰，由他讲解北上买楼需要注意的事项及陷阱。
杨律师指，内地买楼流程相较香港简单直接，需要注意以下事项：
第一：虚假宣传，要选择声誉良好、可靠的开发商；
第二：低税诱惑，避开以低税费为卖点的公寓，查看费用昂贵的收费专案，如电梯、保安、健身室馆和游泳池等；
第三：警惕开发商同时担任物业管理经理或楼层经理的情况；
第四：避免预售长期服务合约，确保业主未来有权参与规划决策；
第五：留意合约复杂性。
杨律师最后提醒，当物业转手时，卖方需要缴交多种税项，包括增值税、印花税及土地增值税等。
如果大家在买卖物业楼宇时有任何申诉，欢迎揾《星岛申诉王》。
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