「供抵过租」带动置业需求增 嘉华温伟明：减息周期启动 定存资金转向楼市

本港主要银行再度跟随美国减息，嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）温伟明认为，减息及放宽按揭门槛等会促使部分定存资金流向物业市场，同时「供抵过租」趋普遍，吸引更多市民置业。尽管需求因此有所增加，但在新盘库存量仍然高企下，相信楼价将平稳发展。

温伟明接受《星岛》访问时表示，定存资金会否流入楼市，取决于投资物业的吸引力。住宅租金因政府「抢人才」政策而持续向上，但楼价仍维持低水平，尤其是中小型住宅，加上在全面「撤辣」、减息及放宽投资物业按揭门槛等因素，确实会促使部分投资者，将其定存资金转作买楼作长线投资。

与此同时，减息后中小型住宅「供抵过租」的情况越见普遍，吸引更多市民置业，除因租楼不及供楼划算外，还可享受未来楼价升值的潜力。以差估署私宅楼价指数为例，9月份指数较3年前高位回落约27.7%，但买楼属长线投资，若与2009年9月比较，15年间累积升幅约达1.22倍。

嘉华温伟明表示，新盘库存量高企、本港整体经济复苏速度较预期缓慢，相信楼价不会大升大跌，维持平稳发展。

料楼价平稳发展

尽管需求有所改善，但因新盘库存量仍然高企，且香港整体经济复苏速度较预期缓慢，相信楼价不会大升大跌，会维持平稳发展。至于租金，因为突如其来的需求逐渐被市场消化，料升幅会有所放缓。

新一份《施政报告》优化「新资本投资者入境计划」，容许投资移民购买5000万或以上住宅，当中最多1000万可以计入投资总额，温伟明认为，措施对豪宅市场有正面影响。

温伟明表示，减息后中小型住宅「供抵过租」的情况越见普遍，料吸引更多市民置业。

根据一手住宅物业销售资讯网资料数字显示，上月金额5000万或以上的一手成交宗数约有68宗，按月增加约1.5倍，当中42宗于10月16日《施政报告》发表当日或之后录得，明显下半月成交量较上半月多约61%，但能否持续带动豪宅交投，暂时仍持观望态度，现阶段相信成交量及楼价会平稳发展。

至于政府进一步放宽按揭，不论任何楼价、不论出租还是自住、个人或公司名义购入，按揭成数划一为70%，供款占入息比例上限划一为50%，温伟明说虽然大部分用家可以透过按保计划，承造高成数按揭，例如楼价1000万或以下可借9成，表面上对用家帮助不大，然而对楼价3000万物业的买家来说，也是一种贷款额度放宽，对他们有实际帮助。

投资物业按揭成数由6成放宽至7成，投资借贷杠杆提高变相降低入市成本，会吸引投资者；放宽供款占入息比率上限，亦可进一步改善投资环境及买楼收租的诱因，惟本港投资者普遍较谨慎，少有冒险「刀仔锯大树」。

投资借贷杠杆提高

问及公司未来增加土地储备策略，温伟明说会继续循竞投政府土地、市建局及港铁发展项目等渠道去增加土储。他建议，政府应减少发展商于社区设施方面的承担，又或将其独立于住宅之外进行发展，以免增加项目的设计难度、发展年期及风险。

他又指出，近年发展商以「低价投地，市场普遍解读为看淡后市，然而实际上是由于发展商需要承担兴建社区设施或其他「隐藏」的基建设施，导致项目成本及风险上升，有关因素于地价中反映出，故此若政府剔除或优化兴建这些设施，相信会吸引更多发展商投地，从而令地价亦有所提升。