建期楼花按揭放宽至8成 用家可免补差价兼悭按保？

日前金管局公布推出一次性特别安排，若属于2021至2023年选择了建筑期付款的自用楼花买家，现因估值下跌而影响批不足按揭成数，可向银行申请提高按揭成数至高达8成，供款占入息比率上限亦提高至60%。

相关文章：金管局推楼花按揭特别安排 放宽最高按揭成数至八成 业界料新盘估价不足有救

楼价自2021年高位逐步下跌约27%，而2021年至2023年期内选用建筑期的楼花买家，若现时到期申请按揭上会，或因楼价已下跌一定幅度而出现估价不足，由于银行计算按揭成数以楼价及估值之低者为准，当估值下跌，意味实质按揭成数下降，买家需增加首期差额方可上会；若果买家未有足够额外资金补付首期，便有机会面临违约挞订之风险。

今次的特别安排是对症下药，有效帮助买家以提高按揭金额来填补因估价不足而令按揭额下跌的差额，帮助楼花买家面对估值不足仍可就提高按揭成数，而毋须补付首期又或减少首期差额负担而顺利上会，避免因挞订而捐失大额订金又或潜在被追讨差价的风险。

供款比率上限增至60%

根据现况，现时将会到期上会的楼花项目主要集中在2022年至2023年推出之楼盘，以2022年推售之数个一手新楼盘为例，现时估值对比成交价下跌约15%，例如买家于2022年以1600万买入一手楼花单位，现时估值下跌15%至1360万，以7成按揭计，可获批按揭金额由1120万降至952万，买家须补首期差额168万，若未能解决首期差额或面临挞订风险；现透过特别安排获银行进一步提升按揭成数至8成。同时供款占入息比率上限提高至60%，更易符合供款要求。

与7成按揭作对比，在特别安排下，有关期内楼花买家之物业估值若下跌幅度不多于12.5%，若获银行提高按揭成数至8成后，楼花买家可以毋须补付首期差额而上会。

买家应衡量最终息率

今次特别安排可有效帮助近年楼花买家较易顺利上会，需留意有关安排只限自用物业申请，而由于银行对于有关个案之按揭成数由7成提高至8成，需提供较高成数按揭，在没有按揭保险下相对地提高了信贷风险，故此不排除银行或会因应风险而上调有关个案之息率，申请人可衡量及了解不同银行之做法。

幸而银行支持有关帮助措施，据悉有大型银行已表示不会就特别安排上调息率，银行之间对楼盘的估值或有差幅，申请人可先行比较，若估值可拉高一点，最终免补首期差额而顺利上会的机会亦较高。亦有指合资格之买家可透过选用这项安排而毋须使用按保计划从而节省保费，由于此项安排原意帮助有实际困难用家，故此只限申请按揭时之物业估价低于成交价；用家应以银行最终批出之息率衡量，由于现时按保计划之保费已降至1%至2.5%，用家亦可享有全期银行低息计划，若然特别安排下之息率较高，那就未必划算；反之若息率一致而所需要之按揭成数合适，那就省了保费。

王美凤 
中原按揭董事总经理