綠色論壇|說不好的明日大嶼故事

政府耗資逾一千二百萬港元製作、於愛丁堡廣場的展城館舉辦的「繼往創未來」展覽日前開幕，展示香港過去及未來基建發展，當中特設專題展區，介紹明日大嶼人工島的初步規劃概念，形容為「城市創新的典範」，展區亦花了不少篇幅強調其「綠色宜居」、「可持續」、「繁榮多元」等。說來動聽，但現實又是否如此？
「人工生態」掩飾破壞

首先，近二十多年大嶼山接二連三的大型填海工程，由香港國際機場、東涌新市鎮至石鼓洲焚化爐等，已嚴重破壞原有自然生態。以港珠澳大橋和緊接的機場三跑為例，動工後中華白海豚數量大跌近六成，甚至連續五年絕迹於港珠澳大橋所在的東北水域。前車可鑑，政府卻仍把明日大嶼這龐大的填海工程包裝成「推動生物多樣性」及「可持續發展」的項目，聲稱交椅洲人工島能透過「城市林木」將附近現有島嶼和水域的自然生態延伸到人工島上，有試圖以「人工生態」掩飾工程對原有生態的破壞之嫌。

當局用力唱好的，還有明日大嶼的經濟收益。政府多次形容明日大嶼為「第三個核心商業區（CBD）」，此次展覽亦不例外，說成人工島是「集生活、娛樂、工作的商業區」，所預留逾一百公頃填海土地以提供四千萬呎商業樓面，將帶來巨大經濟效益，並解決核心商業區寫字樓供應短缺問題，可是此需求真的存在嗎？

有房地產顧問公司最新報告指出，截至上月底，香港總體甲級商廈空置面積創新高，達九百八十萬呎，相當於五幢中環國際金融中心（ifc）二期的總樓面面積；整體甲級寫字樓的空置率亦上升至百分之十一點九，為二○○三年第三季以來的最高水平。以地區來看，大中環甲級商廈空置率達百分之八點二；政府欲轉型成第二個CBD的東九龍，空置率更比上季進一步增加零點三個百分點至百分之十四點六；其他地區如灣仔／銅鑼灣、港島東及尖沙嘴，則均錄得雙位數空置率，是自一九九九年底後，首次再有四個地區的空置率達雙位數。
甲廈供過於求

再者，需求下降非短期現象。根據政府《香港物業報告二○二二》，甲廈空置率早於疫情發生前的二○一八年便已持續上升，近兩年的使用率更出現負增長，可見整體甲廈已供過於求。有全球房地產服務商早前亦發表報告指，面對疫情持續，多家金融機構正改用彈性上班方式，實施在家工作政策，並打算在租約到期時縮減規模，有銀行更預料將縮減兩成辦公室空間。

值得注意的是，規劃署於二○一六年發表的全面策略研究《香港2030+》所估算，至二○四一年核心商業區甲級寫字樓的用地短缺僅八點九公頃，但政府於二○一八年卻突然提出明日大嶼至少有一百公頃填海地作商業發展，兩者相差達十一倍，但當局至今仍未有明確解釋填出大量商業用地的需求從何而來。

無論甲廈需求是一開始已被高估，還是現時空置率高企、前景不明朗的情況，也反映出政府若仍強推明日大嶼的話，恐填海地曬太陽或滯銷，這「蝕本生意」不但會令港人白白犧牲了海洋生態，更要面對財政崩潰危機。註定爛尾的故事，花多少力氣也難以說好。事實上，香港真正欠缺的是全面規劃及善用棕地的政策，尤其北部都會區內已有逾千公頃棕地，政府應對症下藥，才會說好香港城市規劃的故事，真正做到「城市創新的典範」。
陳可淳
綠色和平資深項目主任