斷崖式減賣地 救市組合拳第一式

政府公布第3季賣地計劃，僅推出一幅住宅地皮，是歷來最少供應的一季，而且連商業地也欠奉。當局此舉顯然是因應當前樓市量價齊跌，所以想通過減少推地來釋出要穩住樓市的信號。面對樓市拾級而下的嚴峻形勢，單靠減少推地並不夠，還須配合其他招數，避免樓市硬着陸。
私樓地供應將達標不急推地

今個季度只有一幅官地推出招標，位處大嶼山長沙，佔地1.9公頃，預計可提供110伙，按季大幅減少94%，而且更創出季度住宅伙數新低紀錄。港府賣地表不乏多幅靚地皮，卻選擇拿出這幅位處山旮旯、規模較小的地，箇中別有用意，就是因應現時樓市跌勢未止，透過一些細微動作，向市場釋出減少土地供應的信號，以穩住市況。

目前樓市低迷，9月份一、二手樓成交約3800多宗，比8月份減少16%，而據差估署的樓價指數亦連跌4個月，幾乎已將今年初的升幅蒸發殆盡，業界估計若跌勢持續，到年底全年樓價隨時倒跌3%至5%。由於樓市瀰漫低處未算低的情緒，準買家抱觀望態度，即使發展商減價，對銷情也沒多大幫助，以致一手貨尾越積越多，超逾2萬伙。在貨尾積壓下，發展商不願積極投地，以致官地低價成交，甚或頻頻因未到價而流標收場，繼而影響市場氣氛，令樓價進一步受壓。

由於市況欠佳，政府今次只推一幅地皮，目的是不願賤賣土地，又不想影響樓市氛圍。當局強調今年首兩個季度私樓地供應達8280伙，已佔了全年私樓供應目標12,900伙約64%，再加上今個季度市建局和港鐵項目，累計可提供10,150伙，已達全年私樓供應量目標80%。因此當局在下半年可以不急於推地，甚或減少土地供應，主力靠一鐵一局，將官地惜售，留待市道好轉才推售。即使長沙地皮成交價未如理想，因其位置偏遠不便，規模又小，對樓市衝擊也相當有限。

事實上，減少賣地確實有穩定樓市作用，當年亞洲金融風暴後，樓市大跌，經濟陷入通縮，港府在2002年為救經濟和救樓市，宣布停賣地和停售居屋，成功令樓價止跌回穩，但代價亦很大，因當年遲遲才恢復居屋重售，以致樓宇供求失衡，樓價持續一面倒飆升至2020年，期間當局為遏止樓價飆升，不斷推出樓市辣招。
賣地收入銳減料財赤將加劇

為了穩住樓市，政府正在打組合拳，第一招是減少賣地，相信第二招是減辣。辣招實施13年，已令炒家絕跡，加上疫情重創樓市，辣招繼續存在，尤其針對外地人置業需付樓價30%的買家印花稅，不但影響外地專才來港意欲，而從價印花稅和額外印花稅也影響市民換樓意欲，以及減低二手物業的流轉性，窒礙經濟發展。從財政司司長陳茂波早前改變口風，正以務實態度檢視辣招，官員近日頻頻與地產商界密晤，聽取意見，減辣或撤辣時機已至，相信月底施政報告將會有所公布。

不過，減少賣地雖可穩住樓市，但同時讓政府賣地收入大減。今個財政年度賣地收入預測為850億元，但迄今兩幅地皮連同地政總署補地價收入合計約98億元，僅達標11%，意味財赤將會加劇。然而當前首務是煞住樓價跌勢，以免讓市民身家大縮水變成負資產，衝擊金融體系和整體經濟，賣地收入大減是難以避免。待樓市回穩，賣地收入才有望回升，當局短期只能忍住陣痛，並致力尋覓開源節流。