斷崖式減賣地 救市組合拳第一式

2023-10-05 00:00

政府公布第3季賣地計劃,僅推出一幅住宅地皮,是歷來最少供應的一季,而且連商業地也欠奉。當局此舉顯然是因應當前樓市量價齊跌,所以想通過減少推地來釋出要穩住樓市的信號。面對樓市拾級而下的嚴峻形勢,單靠減少推地並不夠,還須配合其他招數,避免樓市硬着陸。
私樓地供應將達標不急推地

今個季度只有一幅官地推出招標,位處大嶼山長沙,佔地1.9公頃,預計可提供110伙,按季大幅減少94%,而且更創出季度住宅伙數新低紀錄。港府賣地表不乏多幅靚地皮,卻選擇拿出這幅位處山旮旯、規模較小的地,箇中別有用意,就是因應現時樓市跌勢未止,透過一些細微動作,向市場釋出減少土地供應的信號,以穩住市況。

目前樓市低迷,9月份一、二手樓成交約3800多宗,比8月份減少16%,而據差估署的樓價指數亦連跌4個月,幾乎已將今年初的升幅蒸發殆盡,業界估計若跌勢持續,到年底全年樓價隨時倒跌3%至5%。由於樓市瀰漫低處未算低的情緒,準買家抱觀望態度,即使發展商減價,對銷情也沒多大幫助,以致一手貨尾越積越多,超逾2萬伙。在貨尾積壓下,發展商不願積極投地,以致官地低價成交,甚或頻頻因未到價而流標收場,繼而影響市場氣氛,令樓價進一步受壓。

由於市況欠佳,政府今次只推一幅地皮,目的是不願賤賣土地,又不想影響樓市氛圍。當局強調今年首兩個季度私樓地供應達8280伙,已佔了全年私樓供應目標12,900伙約64%,再加上今個季度市建局和港鐵項目,累計可提供10,150伙,已達全年私樓供應量目標80%。因此當局在下半年可以不急於推地,甚或減少土地供應,主力靠一鐵一局,將官地惜售,留待市道好轉才推售。即使長沙地皮成交價未如理想,因其位置偏遠不便,規模又小,對樓市衝擊也相當有限。

事實上,減少賣地確實有穩定樓市作用,當年亞洲金融風暴後,樓市大跌,經濟陷入通縮,港府在2002年為救經濟和救樓市,宣布停賣地和停售居屋,成功令樓價止跌回穩,但代價亦很大,因當年遲遲才恢復居屋重售,以致樓宇供求失衡,樓價持續一面倒飆升至2020年,期間當局為遏止樓價飆升,不斷推出樓市辣招。
賣地收入銳減料財赤將加劇

為了穩住樓市,政府正在打組合拳,第一招是減少賣地,相信第二招是減辣。辣招實施13年,已令炒家絕跡,加上疫情重創樓市,辣招繼續存在,尤其針對外地人置業需付樓價30%的買家印花稅,不但影響外地專才來港意欲,而從價印花稅和額外印花稅也影響市民換樓意欲,以及減低二手物業的流轉性,窒礙經濟發展。從財政司司長陳茂波早前改變口風,正以務實態度檢視辣招,官員近日頻頻與地產商界密晤,聽取意見,減辣或撤辣時機已至,相信月底施政報告將會有所公布。

不過,減少賣地雖可穩住樓市,但同時讓政府賣地收入大減。今個財政年度賣地收入預測為850億元,但迄今兩幅地皮連同地政總署補地價收入合計約98億元,僅達標11%,意味財赤將會加劇。然而當前首務是煞住樓價跌勢,以免讓市民身家大縮水變成負資產,衝擊金融體系和整體經濟,賣地收入大減是難以避免。待樓市回穩,賣地收入才有望回升,當局短期只能忍住陣痛,並致力尋覓開源節流。
 

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