金融HighTea｜有錢財團不愁沒買地機會

美股跌穿3萬點後出現像樣反彈，回升548點，但港股無法跟隨，恒指先升後跌，指數一度下試17000點支持，尾市跌幅稍為收窄。不過，市場熱門話題卻落在長實（1113）一次過沽出波老道所有未售單位的交易上。

長實今次以近208億元沽出波老道項目未售住宅單位及車位，買家為新加坡公司華瑞資本（Sino Suisse Capital Pte.），料收益達63億元，同時會安排買方貸款將有助交易完成。消息公佈後，有分析指長實看淡豪宅後市，故此願意打折出貨，並且以公司幾年前出售中環中心後商廈見頂佐證，但也有相反理論派認為買家看好來年香港與內地通關後的豪宅市道。新加坡在疫情中率先採取放開策略，向香港搶人搶錢，經濟成功反彈，當地樓市租務因為香港公司移入一片興旺，財團食髓知味，「趁低」進軍香港。

新地跌穿「郭老太價」

舉凡交易，必然有看好看淡兩方面，才能握手成交。長實一向起樓賣樓都採取貨如輪轉策略，這次出貨能夠鎖定可觀利潤，何樂而不為。財團做交易最主要係計數，只要回報吸引就可以done deal。市場比較少人談及的是資金成本，現在銀行利率走高，加上風險溢價提升，所以要借錢支付的息口增加不少，個別無上市的傳統大公司，現在借錢利率已經接近10厘。本地豪宅市場價錢高企，但成交緩慢，200億貨若然要堅持靚價出價，可能要賣足3、4年，在資金成本上升下，條數同一年前比較大不相同。當樓價升得快過利息成本，坐貨等如水漲船高，不必急賣，若利息增加而樓價不升，就變成逆水行舟，何況現在息口再上幾多仍然未知，套現200億元有機會執平貨，在商言商條數絕對計得過。

最近幾年，長實在本港買地不多，現在市場少了內房商投地，本港地產商相信出手都會審慎，正是擇肥而噬的時機，發展局昨日宣布，今季將會推出3幅土地，預計合共興建2500個單位，包括啟德、赤柱等地皮。另外，「一鐵一局」繼續有住宅推出，共2個項目推出，涉1600伙；其中，港鐵推出剛達成換地協議的港鐵小蠔灣車廠第1期，涉及1400伙；連同私人發展項目，料今季可提供5900伙。現屆政府上場前，樓宇供應不足和上車難成為社會關注，隨着利息向上，樓價回調，對房屋供應的關注熱度下降，正好讓特區政府把握機會造地起樓，如果政府維持推地，有錢的財團就不愁沒有買地機會，比守住建成物業善價而沽回報更高。

長實成功甩貨，雖然大市向下，股價仍升1.8%，報47.2元收市；同系長江基建（1038）升1.4%，報39.6元；長和（001）跌0.7%，報43.15元，在大市偏軟下，其他地產股普遍向下，恒基（012）再跌近1%，收報21.95元，恒基最近推出的新界盤訂價被指刻己，相信這也是計及資金成本後的銷售策略。相對強勢的新地（016）大跌2.3%，報86.85元，過往新地跌穿90元水平，大股東郭老太經常會現身入貨，好多人會跟住落注。

兩新股首掛齊齊破發

大市開市本來仍可跟隨外彈，但A股無力，美股期貨亦向下，午後指數曾跌至17046點，收報17165點，跌85點，成交916億元；國企指數收報5912點，跌46點。不少股份再見新低位，內房大股碧桂園（2007）插12%，報1.67元，整個板塊沽壓明顯，多隻創歷史新低。上置集團（1207）急瀉21%，報0.019元；港龍中國（6968）挫18%，報2.35元；旭輝（884）跌16%，報0.72元；寶龍地產（1238）跌15%，報0.75元。

零跑（9863）和萬物雲（2602）掛牌首日破發，分別收跌34%和6.8%，報31.9元和46元。

陸羽仁

原文刊於《頭條日報》

編按原題為「資金成本決定賣樓策略」