金融HighTea｜有钱财团不愁没买地机会

美股跌穿3万点后出现像样反弹，回升548点，但港股无法跟随，恒指先升后跌，指数一度下试17000点支持，尾市跌幅稍为收窄。不过，市场热门话题却落在长实（1113）一次过沽出波老道所有未售单位的交易上。

长实今次以近208亿元沽出波老道项目未售住宅单位及车位，买家为新加坡公司华瑞资本（Sino Suisse Capital Pte.），料收益达63亿元，同时会安排买方贷款将有助交易完成。消息公布后，有分析指长实看淡豪宅后市，故此愿意打折出货，并且以公司几年前出售中环中心后商厦见顶佐证，但也有相反理论派认为买家看好来年香港与内地通关后的豪宅市道。新加坡在疫情中率先采取放开策略，向香港抢人抢钱，经济成功反弹，当地楼市租务因为香港公司移入一片兴旺，财团食髓知味，「趁低」进军香港。

新地跌穿「郭老太价」

举凡交易，必然有看好看淡两方面，才能握手成交。长实一向起楼卖楼都采取货如轮转策略，这次出货能够锁定可观利润，何乐而不为。财团做交易最主要系计数，只要回报吸引就可以done deal。市场比较少人谈及的是资金成本，现在银行利率走高，加上风险溢价提升，所以要借钱支付的息口增加不少，个别无上市的传统大公司，现在借钱利率已经接近10厘。本地豪宅市场价钱高企，但成交缓慢，200亿货若然要坚持靓价出价，可能要卖足3、4年，在资金成本上升下，条数同一年前比较大不相同。当楼价升得快过利息成本，坐货等如水涨船高，不必急卖，若利息增加而楼价不升，就变成逆水行舟，何况现在息口再上几多仍然未知，套现200亿元有机会执平货，在商言商条数绝对计得过。

最近几年，长实在本港买地不多，现在市场少了内房商投地，本港地产商相信出手都会审慎，正是择肥而噬的时机，发展局昨日宣布，今季将会推出3幅土地，预计合共兴建2500个单位，包括启德、赤柱等地皮。另外，「一铁一局」继续有住宅推出，共2个项目推出，涉1600伙；其中，港铁推出刚达成换地协议的港铁小蚝湾车厂第1期，涉及1400伙；连同私人发展项目，料今季可提供5900伙。现届政府上场前，楼宇供应不足和上车难成为社会关注，随着利息向上，楼价回调，对房屋供应的关注热度下降，正好让特区政府把握机会造地起楼，如果政府维持推地，有钱的财团就不愁没有买地机会，比守住建成物业善价而沽回报更高。

长实成功甩货，虽然大市向下，股价仍升1.8%，报47.2元收市；同系长江基建（1038）升1.4%，报39.6元；长和（001）跌0.7%，报43.15元，在大市偏软下，其他地产股普遍向下，恒基（012）再跌近1%，收报21.95元，恒基最近推出的新界盘订价被指刻己，相信这也是计及资金成本后的销售策略。相对强势的新地（016）大跌2.3%，报86.85元，过往新地跌穿90元水平，大股东郭老太经常会现身入货，好多人会跟住落注。

两新股首挂齐齐破发

大市开市本来仍可跟随外弹，但A股无力，美股期货亦向下，午后指数曾跌至17046点，收报17165点，跌85点，成交916亿元；国企指数收报5912点，跌46点。不少股份再见新低位，内房大股碧桂园（2007）插12%，报1.67元，整个板块沽压明显，多只创历史新低。上置集团（1207）急泻21%，报0.019元；港龙中国（6968）挫18%，报2.35元；旭辉（884）跌16%，报0.72元；宝龙地产（1238）跌15%，报0.75元。

零跑（9863）和万物云（2602）挂牌首日破发，分别收跌34%和6.8%，报31.9元和46元。

陆羽仁

原文刊于《头条日报》

编按原题为「资金成本决定卖楼策略」