撤辣後現南下買樓潮 偏愛啟德新盤 逾半為內地客 專才揭背後4大隱形成本「至少要有500萬閒錢傍身」

自全面撤辣後，內地客認為抵買自然湧港掃貨，久違的「西餅客」重現市場，掀起「南下買樓潮」，市場消息指，內地買家對於在香港置業的查詢量，已激增40至50倍。有代理表示，現時就是百年一遇的黃金大時代。當中有博主指出內地客通常有「心理潔癖」，所以會偏好一手新盤，所以亦是近期各新盤熱賣原因之一，不過，有博主指出香港樓不適合資金有限的「普通玩家」，當中有不少隱形成本，少粒銀彈都難以成事。

 準買家逼爆紅磡

近日熱賣新盤票王Blue Coast內地買家佔兩成

現場所見，眾多準買家已於售樓處排隊等候。

現場所見，眾多準買家已於售樓處排隊等候。

排隊人龍已經排滿紅磡置富都會行人天橋，龍尾延至紅磡巴士站，場面墟冚。

排隊人龍已經排滿紅磡置富都會行人天橋，龍尾延至紅磡巴士站，場面墟冚。

人流不絕

排隊人龍連綿不絕，由室內延伸至室外。

排隊人龍已經排滿紅磡置富都會行人天橋。

現場所見，眾多準買家已於售樓處排隊等候。

最先優先揀樓的F組時段，為特大掃貨組別，買家最少認購5伙指定單位，上限最多為8伙。

「百年一遇」大旺市

近期內地買家熱衷來港買樓，尤其在《小紅書》等內地社交媒體推波助瀾下，更形成一股勢不可擋的「南下買樓潮」，以近日熱賣新盤票王Blue Coast為例，內地買家佔兩成，另外深受專才追捧的啟德，3月份該區新盤買家逾一半為內地客。利嘉閣地產總裁廖偉強於專欄表示，對代理而言，這種銷售速度、數量和高佣金比率都同步升溫的日子，說是「百年一遇」也不為過。

拆解西餅客湧現之謎

此外，廖偉強表示香港的物業質素、管理、保安等，較很多地方都優勝；而且容易租出單位，可以享受穩定的租金回報，回報率亦比內地高一至兩倍。這也解釋了市場為何會有大批來自內地的「西餅客」，即入市以「半打」或「一打」掃貨的大手客，湧現市場。反觀香港的投資者、收租客等，則因為在這幾年間，受到經濟及樓價下跌的衝擊，購買資產的意欲大降，所以態度仍是比較保守及慢熱。

有從事財富規劃的內地專才向內媒透露，有剛性需求的買家，要趁著這波政策早下手。早年，政府通過高才通等人才引進措施，吸引大批專才來港，他認為，日後一眾專才將成為香港樓市的新需求主力。

內地客鍾情新盤 因有「心理潔癖」

同時指出內地人更喜歡新盤的原因是「心理潔癖」的影響，認為全新沒人住過較乾淨。另外，如果未在香港生活過的內地人，又對香港每個區的詳細情況不太了解，通常會被附豪華會所及精裝修的新盤所吸引。

勿忘4大隱形成本

然而，在香港置業都要做足準備，不少於內地博主於社交媒體分享，無論是投資還是自住，要有足夠銀彈儲備，一般沒有剛性需求，資金有限的「普通玩家」，不適合投資香港樓市，因為內地客其收入來源如果無法得到香港銀行認可，則難以獲批按揭，加上還有不少隱形成本需買家承擔，為保萬無一失，至少要有約500萬元資金傍身。

隱形成本主要為印花稅、代理佣金、律師費等費用。雖然已撤消辣稅，但從價印花稅仍然是一筆大支出，假設樓價1,000萬元，就要繳付37萬元稅款。

另外，普遍博主認為香港管理費較昂貴，現時新盤管理費每方呎約4至5元，視乎屋苑規模。假設一個面積約500方呎單位，每方呎4元計算，每月管理費約2,000元，還有每季差餉亦是使費之一。

另外是律師費用，於香港買樓需委托律師跟進，律師收費約1萬至5萬元，視乎物業價值及複雜性而定。到銀行貸款階段，買家按需要購買按揭保險和家居保險。

收樓階段，最後就要支付代理佣金，新盤沒有這筆支出，不過如果買入二手單位，代理佣金普遍約1%，假設買入約1,000萬單位，買家就要支付10萬元佣金予代理。

對於用作投資的單位影響相對較大，香港平均租金回報約3厘，扣除以上種種成本，租金回報率降至2厘。

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