個別大銀行傳收緊工商舖按揭 拒做高齡樓 中銀恒生加按息

市傳個別大型銀行收緊工商物業按揭，恒生（0011）除上調了工商舖按揭息率至大約P水平（最優惠利率，現為5.875厘），更暫停接受樓齡太高的工商舖按揭申請；中銀香港（2388）則把工商物業按揭息率調高至P以上。綜合市場人士指，不排除其他銀行有機會跟隨，若所有大行齊齊收緊工商舖按揭，將令該類物業價格進一步受壓。

中銀傳按息加至P以上 變相趕客

市場消息指，恒生將工商物業按揭息率由約「P減1.5厘」，上調至約P，更暫停受理樓齡有30幾年以上工商舖的按揭申請。至於中銀近期對工商舖按揭及資產按揭（以資產水平審批的按揭）的積極度亦有所下降，尤其工商舖按揭，而中銀這類物業按息已由原來約「P減1.65厘」調高至約「P加1厘」，市場解讀為該行變相趕客。

另有按揭經紀直指中銀現時基本上是盡量不做包括車位在內的工商舖按揭；亦有市場人士指中銀對於工商舖按揭現採「擇優而貸」取態，只要物業和客戶質素「料靚」，都會批出按揭貸款。中銀回覆查詢表示，該行處理客戶的按揭申請時，會綜合考慮不同因素，最終審批結果會視乎個案的情況而定。

工商鋪交投低、估價飄忽所致

中銀回覆查詢表示，該行處理客戶按揭申請時，會綜合考慮不同因素，最終審批結果會視乎個案的情況而定。

市場人士指出，近年工商物業空置率偏高，交投量較低，估價較為飄忽，且由營運公司持有的工商物業脫供風險較高，或導致個別大行收緊工商舖按揭，但期望其他銀行，尤其大行不會跟隨，否則勢令工商物業價格受壓。

大行住宅物業按揭已基本清零

自政府樓市撤辣後，銀行承擔樓按的風險相應提高，加上資金成本仍高企，銀行反而對按揭貸款取態更為審慎，除審批更嚴謹外，亦不斷削減按揭現金回贈，其中滙豐的住宅物業按揭現金回贈基本已清零，其他3間大行的按揭回贈亦近乎清零，部分中小型銀行亦陸續削回贈，包括東亞（023）今周將按揭回贈減到0.6%。

對於備受市道低迷打擊的工商舖，自然成為銀行收緊按揭貸款的物業類型，業內人士也指主要由於工商舖的估價很飄忽，在估價下跌的情況下，估價不足的個案明顯增加，銀行也需衡量風險，以致個別大行放慢該類物業按揭貸款，不排除或有其他銀行跟隨。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，不同銀行對於工商舖及車位等非住宅物業的按揭申請，取態會有所不同，在資金成本仍然高企下，亦會因應市況以及風險胃納，不定期改變其按揭業務策略。現時本港經濟及零售市道仍處於復甦初期，銀行對非住宅物業的按揭取態一般較住宅物業審慎。有意入市的投資客應做好風險管理，建議預留更多資金以及時間處理按揭事宜，同時可透過大型按揭轉介公司協助處理及配對合適的銀行。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，據悉最近有個別銀行將工商舖物業的按息調高，相信主因是工商舖市道持續低迷，成交減少，加上工商舖近年估價下跌，估價不足的情況亦增多，個別銀行在考慮工商舖市場之信貸風險相對較高而上調按息。

至於工商舖物業樓齡限制，王美鳳指出，目前銀行之間審批尺度不同，較多按實際情況及質素評估，亦有銀行接納樓齡和還款期之和長達70年至75年，但按揭年期一般比住宅為短，以長達15年至20年為主，而不是如住宅長達30年。另外，銀行對於以資產水平審批之按揭準則、取態及所需時間不盡相同，現時大部份銀行維持如常審批這類按揭，但亦有個別銀行對於這類按揭放慢審批步伐，相信僅屬於個別業務調整，有意以資產水平申請按揭的借款人宜先瞭解現時銀行選擇及準則。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，對於工商物業按揭，由於風險較高，有大型銀行為了加強風險管理，在估價和按揭成數採取極保守態度，力保物業在扣除按揭後的淨資產值維持在高水平。他指出，大型銀行收緊工商舖按揭，不排除其他銀行有機會跟隨，預期工商舖及車位價格進一步受壓。

他解釋，疫情後工商物業的需求並沒有回升，辦公室空置率仍然偏高，商舖市場亦面臨難關，造成工商舖交投價格下跌而引致估價不足。銀行亦對於物業質素的要求隨之調高，例如對樓齡較大，超過50年樓齡的非住宅物業，提供的按揭年期或條款都較為手緊，即使能承造按揭銀行都會要求較高按息以平衡風險。

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