个别大银行传收紧工商铺按揭 拒做高龄楼 中银恒生加按息

市传个别大型银行收紧工商物业按揭，恒生（0011）除上调了工商铺按揭息率至大约P水平（最优惠利率，现为5.875厘），更暂停接受楼龄太高的工商铺按揭申请；中银香港（2388）则把工商物业按揭息率调高至P以上。综合市场人士指，不排除其他银行有机会跟随，若所有大行齐齐收紧工商铺按揭，将令该类物业价格进一步受压。

中银传按息加至P以上 变相赶客

市场消息指，恒生将工商物业按揭息率由约「P减1.5厘」，上调至约P，更暂停受理楼龄有30几年以上工商铺的按揭申请。至于中银近期对工商铺按揭及资产按揭（以资产水平审批的按揭）的积极度亦有所下降，尤其工商铺按揭，而中银这类物业按息已由原来约「P减1.65厘」调高至约「P加1厘」，市场解读为该行变相赶客。

另有按揭经纪直指中银现时基本上是尽量不做包括车位在内的工商铺按揭；亦有市场人士指中银对于工商铺按揭现采「择优而贷」取态，只要物业和客户质素「料靓」，都会批出按揭贷款。中银回覆查询表示，该行处理客户的按揭申请时，会综合考虑不同因素，最终审批结果会视乎个案的情况而定。

工商铺交投低、估价飘忽所致

中银回覆查询表示，该行处理客户按揭申请时，会综合考虑不同因素，最终审批结果会视乎个案的情况而定。

市场人士指出，近年工商物业空置率偏高，交投量较低，估价较为飘忽，且由营运公司持有的工商物业脱供风险较高，或导致个别大行收紧工商铺按揭，但期望其他银行，尤其大行不会跟随，否则势令工商物业价格受压。

大行住宅物业按揭已基本清零

自政府楼市撤辣后，银行承担楼按的风险相应提高，加上资金成本仍高企，银行反而对按揭贷款取态更为审慎，除审批更严谨外，亦不断削减按揭现金回赠，其中滙丰的住宅物业按揭现金回赠基本已清零，其他3间大行的按揭回赠亦近乎清零，部分中小型银行亦陆续削回赠，包括东亚（023）今周将按揭回赠减到0.6%。

对于备受市道低迷打击的工商铺，自然成为银行收紧按揭贷款的物业类型，业内人士也指主要由于工商铺的估价很飘忽，在估价下跌的情况下，估价不足的个案明显增加，银行也需衡量风险，以致个别大行放慢该类物业按揭贷款，不排除或有其他银行跟随。

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，不同银行对于工商铺及车位等非住宅物业的按揭申请，取态会有所不同，在资金成本仍然高企下，亦会因应市况以及风险胃纳，不定期改变其按揭业务策略。现时本港经济及零售市道仍处于复苏初期，银行对非住宅物业的按揭取态一般较住宅物业审慎。有意入市的投资客应做好风险管理，建议预留更多资金以及时间处理按揭事宜，同时可透过大型按揭转介公司协助处理及配对合适的银行。

中原按揭董事总经理王美凤表示，据悉最近有个别银行将工商铺物业的按息调高，相信主因是工商铺市道持续低迷，成交减少，加上工商铺近年估价下跌，估价不足的情况亦增多，个别银行在考虑工商铺市场之信贷风险相对较高而上调按息。

至于工商铺物业楼龄限制，王美凤指出，目前银行之间审批尺度不同，较多按实际情况及质素评估，亦有银行接纳楼龄和还款期之和长达70年至75年，但按揭年期一般比住宅为短，以长达15年至20年为主，而不是如住宅长达30年。另外，银行对于以资产水平审批之按揭准则、取态及所需时间不尽相同，现时大部份银行维持如常审批这类按揭，但亦有个别银行对于这类按揭放慢审批步伐，相信仅属于个别业务调整，有意以资产水平申请按揭的借款人宜先了解现时银行选择及准则。

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，对于工商物业按揭，由于风险较高，有大型银行为了加强风险管理，在估价和按揭成数采取极保守态度，力保物业在扣除按揭后的净资产值维持在高水平。他指出，大型银行收紧工商铺按揭，不排除其他银行有机会跟随，预期工商铺及车位价格进一步受压。

他解释，疫情后工商物业的需求并没有回升，办公室空置率仍然偏高，商铺市场亦面临难关，造成工商铺交投价格下跌而引致估价不足。银行亦对于物业质素的要求随之调高，例如对楼龄较大，超过50年楼龄的非住宅物业，提供的按揭年期或条款都较为手紧，即使能承造按揭银行都会要求较高按息以平衡风险。

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