戴德梁行調低預測 料今年樓價跌5%

戴德梁行今天發表香港房地產市場2024上半年回顧及下半年展望，戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，根據本行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，各類市場在3月稍微反彈後未能延續升勢，樓價在第二季進一步回落。當中代表細價盤的沙田第一城按季下調6.2%；代表中價市場的鰂魚涌太古城按季錄得3.4%跌幅；而代表豪宅市場的貝沙灣則按季跌5%。

下半年美減息調整幅度有限

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望下半年，減息時間表相比市場早前預期一再推遲，即使美國在下半年落實減息，相信調整幅度有限，香港銀行也未必立即跟隨，再加上現時本地銀行借貸取態更爲審慎，導致撤辣效應未能持續。另外，下半年發展商將繼續積極貼市推售一手樓盤，變相二手樓價復甦步伐仍會受到限制。因此，本行調低今年樓價預測，全年樓價或會錄5%跌幅。另一邊廂，租務市場受惠於外來專才及學生的支持，租金指數自去年起一直穩步上升，相信今年將延續勢頭，全年或錄得5%升幅。 成交量方面，預計全年成交量約5萬伙，比去年低位回升約15至20%。

戴德梁行香港董事總經理及項目企業服務部主管蕭亮輝表示，今年第二季度甲級寫字樓市場共錄得約5,660萬方呎已租賃面積，數字與2020年末的5,640萬方呎相約，反映寫字樓市場需求在過去數年及疫情期間大致保持平穩，而待租率上升表現乃主要受到過去幾年新落成甲級寫字樓推高所致。另一方面，現時平均租金水平已較2019年高峰回落約38%，企業若以相約的租金預算可以進駐質素更好的商廈作升級搬遷，相信寫字樓去貨速度較快。

第二季新租賃面積同期升7成

第二季甲級寫字樓整體淨吸納量錄得正31.8萬方呎，帶動上半年錄得約正58萬方呎淨吸納面積。新租賃活動方面，第二季新租賃面積錄得96.45萬方呎，比去年同期升約7成，當中以九龍東及中區佔比最高，分別佔本季新租賃面積的33%及22%。至於不同行業的表現，按租賃面積計算，以保險業(23%)佔比最高，而專業服務業(22%)、銀行及金融業(20%)和消費品及製造業(17%)均錄得雙位數佔比。

隨著內地旅客消費模式改變，加上港人北上消費成風變相削弱本地消費，今年首5個月本地零售業總銷售貨額總計1,615億元，較去年同期跌6.1%，除「藥物及化妝品」之外，各零售類別均呈下調。不過，整體一線街舖空置率大致穩定，其中，尖沙咀區旅客和人流較多，支持該區空置率按季下調1.2個百分點至10.6%，而銅鑼灣(2.6%)、中環(7.0%)和旺角(11.1%)則按季持平。

在入境旅客數字穩步上升的情況下，各區一線街舖租金按季亦錄得低單位數增長，當中以旅客最受歡迎的尖沙咀區的升幅最為明顯，按季及年初至今分別升2.8%和3.9%，其次為受高端旅客和本地消費支持的中環區，租金按季升2.7%。至於餐飲租金方面，本地餐飲營運商取態普遍審慎，銅鑼灣和中環按季升3%，而尖沙咀和旺角區則錄得少於1%的輕微升幅。