戴德梁行料全年成交5萬宗明年樓價至少反彈10% 太古城租金回報成見底訊號

2024-06-19 08:40

樓市宣布撤辣後迎來小陽春，有專家預料，今年全年一二手私人物業成交宗數約5萬宗，對比2023年按年升約16%。星島早前進行「港人置業意向」問卷調查，發現未置業人士買樓意欲上升，觀察過去26個月樓市數據，專家指，由於樓價累跌25% ，「明顯見到平盤很快被市場吸納。」

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明表示，樓市宣布撤辣後迎來小陽春，3月物業估價，對比去年第4季上升70%。參考該行住宅樓宇一二手買賣成交數據，疫情時2019至2020年逾5.9萬宗，2021年成交量更是達到近年高位，升至74297宗。

黎劍明指，市場原本憧憬開關後，為樓市帶來升幅，然而美國多次加息，令2022年至2023年整體成交量大幅下跌。

明年美國料減息樓價升10%

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明表示，市場原本憧憬開關後，為樓市帶來升幅，然而美國多次加息，令2022年至2023年整體成交量大幅下跌。

現時太古城樓價跌穿1000萬，租金回報率約2.7厘左右。

黎劍明指，假如明年美國減息三次，每次0.25厘，將有機會刺激樓價反彈一成或以上，主因吸引投資收租客入市及啟動换樓鏈之結果。

事實上，2022年至2023年美國加息共11次，累達5.25厘。

現時樓價與高峯期約累跌25%，預計今年下半年最多跌多5%。

事實上，2022年至2023年美國加息共11次，累達5.25厘，2022年買賣成交宗數按年大跌近4成，降至45050宗，2023年更跌至43002宗。然而今年宣布撤辣後，今年首5個月成交量達23920宗，其中4月份的成交量達8551宗。黎劍明預計，今年全年成交宗數約5萬宗，按年回升約16%。

樓價何時回升，他認為始終要看美國減息步伐，年初市場預計美國會逐步減息，然而現時一次未減，下半年市場都較悲觀。由於今年11月美國大選，最壞打算是美國今年內不會減息，若果成真，他估計香港樓價恐在下半年再跌約5%。

過去26個月內，港樓價累跌了25%，市面樓價500萬以下樓盤，迅速被市場吸納。他指出，若今年底樓價累跌至3成，這會是一個樓價反彈指標，「投資者會接貨，即使連租約的盤，應該也會賣得不俗。」

他坦言，對樓市不會看得太淡，「假如今年減不到息，就會累進到明年再減，對樓市會更有衝擊力，反彈力會更加有力。」假設明年減息3次，每次減息0.25厘，累積減息0.75厘，他預料樓價明年最少有10%以上升幅。

「如果到時真的減息才打算換樓，就太遲了！到時投資者會全部立即衝晒出來！」

黎劍明指，當按揭息率下調，存款息率亦會相應下跌，租金回報率就會隨之向上。現時太古城兩房單位樓價跌穿1000萬，租金回報率約2.7厘左右，但當太古城租金回報升至3.5厘，他相信樓價或已見底，「租金回報有3.5厘，對投資者有一定吸引力，市場會轉為買樓收租，不會再放錢在銀行。」