藝人廿年前輕生單位 獲多次轉手減凶宅程度 盤點四類事故等級 自然離世屬哪一級？
2024-08-15 06:00 
踏入農曆七月，也就是民間稱為鬼節，關於鬼魂之說，不少人寧可信其有；不過也有人不信邪，甚至購入凶宅投資或自住，也大有人在，原因離不開一個「平」字，坊間有說法「窮比鬼可怕」。事故單位又稱凶宅，過去對大眾而言既神秘又心生忌諱，不過隨時代轉變，對於部份上車或投資者則是難能可貴的低水單位。
嘉湖山莊殘舊事故單位
早前拍賣場推出不少減價單位，吸引不少用家及投資者前往「尋寶」，連帶凶宅罕現搶購，其中天水圍嘉湖山莊一個凶宅單位，吸引4組客爭購，更搶高30萬，以288萬成交，呎價僅5,227元。該單位低市價近四成，對於百無禁忌人士而言不失為一個好機會，但到底市場如何去定義凶宅，買入這類單位會否影響銀行批核按揭，今次專家都會分析三大注意事項。
4類事故單位等級：
買「凶宅」 前宜先向銀行查詢
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，市場所謂「凶宅」，其實現時並無官方定義，法律上亦沒有界定何謂凶宅。凶宅基本上是一個約定俗成的說法，一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。
由於中國人對不幸命案心生忌諱，普遍不願意購買凶宅作居所，故此問津凶宅的買家稀少，業主脫手出售單位困難，凶宅成交價一般亦較市價為低。不過，若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等，則一般不會列作凶宅。
王美鳳指出由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係，銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息，甚至拒絕批出按揭；當中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。
上述方面會受到凶宅條件而影響，包括所謂凶宅有多「凶」的程度，如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短，以及單位是否曾成功轉手等，銀行之間批出之按揭條款有機會出現很大差別，買家宜多找銀行作比較。
例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案，銀行除了拒絕批出該單位之按揭，同層所有單位亦會受影響，而銀行之間評估尺度不同，亦有銀行連帶上層及下層之全層或部分單位亦拒批按揭。
事故類型有等級
以燒炭自殺案件為例，銀行接受程度相對較高，未必會連累相鄰單位，對於發生較輕型事故的凶宅，有些銀行仍可批出按揭，但或需降低按揭成數及上調按息。
凶宅事故發生距今時間長短及是否曾轉手亦影響銀行接受程度，例如一個二十多年前藝人跳樓單位，至今已成功轉手數次，先後已有幾戶人家入住該單位，買家對單位之忌諱有所降低，故有銀行願意批出按揭。
有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等，若然未有被廣泛報道，銀行內部未必有將單位列作凶宅名單，故上會未必受影響。
甚至有人將凶宅分為四個等級：
1. 微凶宅：指住戶因輕微意外死亡，例如跌倒、意外滑倒等。
2. 次凶宅：住戶可能因較嚴重的非自然死因去世，例如被遺棄導致餓死。
3. 中凶宅：指的是房屋內曾經發生過自殺事件，像是上吊、燒炭等。
4. 大凶宅：是指房屋內曾經發生過重大的死亡事件，比如謀殺案、重大事故等。
如何得知單位是否「凶宅」
至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會，買家可嘗試查看網上一些凶宅名單，或透過地產代理查詢，但需明白，基本上凶宅沒有官方名單及定義，亦沒有界定凶宅的標準。
若有業權人離世，土地查冊紀錄雖可顯示相關登記，但這不代表單位屬於凶宅，因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點；若命案不幸者並非業權人，有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。較實際的方法是找銀行估價或網上估價，若然屬於銀行兇宅黑名單，網上估價結果或顯示為「不適用」；不過，這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估，買家可找銀行直接了解。
例如沙田河畔花園「歡場屠夫」案的凶宅同層戶在今年6月，以低市價232.5萬元沽出，造價不但重返2012年水平，更較事故單位平逾2成。
1997年「歡場屠夫案」曾轟動全港，當時一名夜總會女子於涉事單位內被殺害，再以木箱藏屍棄於城門河。該單位多年來被市場視為重點凶宅，就連同層單位，甚至連樓上及樓下的5室一直大受影響。即使事隔將近30年，各銀行目前仍然不向同層單位提供即時網上物業估價服務。
近年市場缺盤，凶宅成交個案亦有所增加，部分更是貼近市價售出，銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加，一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁，買家可先找銀行查詢。
相關新聞：
嘉湖三房凶宅 4組客爭購 無懼全屋牆身發霉 成交價僅288萬
河畔花園「歡場屠夫」凶宅同層戶233萬沽 較事故單位平2成賣 業主帳面仍賺155萬
最新回應