艺人廿年前轻生单位 获多次转手减凶宅程度 盘点四类事故等级 自然离世属哪一级？
2024-08-15 06:00 
踏入农历七月，也就是民间称为鬼节，关于鬼魂之说，不少人宁可信其有；不过也有人不信邪，甚至购入凶宅投资或自住，也大有人在，原因离不开一个「平」字，坊间有说法「穷比鬼可怕」。事故单位又称凶宅，过去对大众而言既神秘又心生忌讳，不过随时代转变，对于部份上车或投资者则是难能可贵的低水单位。
嘉湖山庄残旧事故单位
早前拍卖场推出不少减价单位，吸引不少用家及投资者前往「寻宝」，连带凶宅罕现抢购，其中天水围嘉湖山庄一个凶宅单位，吸引4组客争购，更抢高30万，以288万成交，尺价仅5,227元。该单位低市价近四成，对于百无禁忌人士而言不失为一个好机会，但到底市场如何去定义凶宅，买入这类单位会否影响银行批核按揭，今次专家都会分析三大注意事项。
4类事故单位等级：
买「凶宅」 前宜先向银行查询
中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，市场所谓「凶宅」，其实现时并无官方定义，法律上亦没有界定何谓凶宅。凶宅基本上是一个约定俗成的说法，一般指单位内曾发生不愉快或非自然的命案，如凶杀、跳楼或烧炭、上吊等自杀、失足或煤气爆炸等意外死亡事故等。
由于中国人对不幸命案心生忌讳，普遍不愿意购买凶宅作居所，故此问津凶宅的买家稀少，业主脱手出售单位困难，凶宅成交价一般亦较市价为低。不过，若单位内发生的是属于自然死亡事件如百年归老或病故等，则一般不会列作凶宅。
王美凤指出由于凶宅往往出现转让困难及售价折让的关系，银行对于凶宅有机会降低可造按揭成数、调高按息，甚至拒绝批出按揭；当中亦视乎单位估值与市值之差幅及银行取态等。
上述方面会受到凶宅条件而影响，包括所谓凶宅有多「凶」的程度，如事故的严重性及令人心生恐怖的程度、是否被广泛报道及市场出现较大回响、命案发生至今之时间长短，以及单位是否曾成功转手等，银行之间批出之按揭条款有机会出现很大差别，买家宜多找银行作比较。
例如是一宗轰动全港的血腥凶杀案，银行除了拒绝批出该单位之按揭，同层所有单位亦会受影响，而银行之间评估尺度不同，亦有银行连带上层及下层之全层或部分单位亦拒批按揭。
事故类型有等级
以烧炭自杀案件为例，银行接受程度相对较高，未必会连累相邻单位，对于发生较轻型事故的凶宅，有些银行仍可批出按揭，但或需降低按揭成数及上调按息。
凶宅事故发生距今时间长短及是否曾转手亦影响银行接受程度，例如一个二十多年前艺人跳楼单位，至今已成功转手数次，先后已有几户人家入住该单位，买家对单位之忌讳有所降低，故有银行愿意批出按揭。
有些事故如因病厌世自杀轻生、意外事故抢救无效等，若然未有被广泛报道，银行内部未必有将单位列作凶宅名单，故上会未必受影响。
甚至有人将凶宅分为四个等级：
1. 微凶宅：指住户因轻微意外死亡，例如跌倒、意外滑倒等。
2. 次凶宅：住户可能因较严重的非自然死因去世，例如被遗弃导致饿死。
3. 中凶宅：指的是房屋内曾经发生过自杀事件，像是上吊、烧炭等。
4. 大凶宅：是指房屋内曾经发生过重大的死亡事件，比如谋杀案、重大事故等。
如何得知单位是否「凶宅」
至于买家如何得知单位是否凶宅及是否影响按揭上会，买家可尝试查看网上一些凶宅名单，或透过地产代理查询，但需明白，基本上凶宅没有官方名单及定义，亦没有界定凶宅的标准。
若有业权人离世，土地查册纪录虽可显示相关登记，但这不代表单位属于凶宅，因为纪录不会列出业权人死亡原因及地点；若命案不幸者并非业权人，有关离世纪录亦不会登记在土地注册处。较实际的方法是找银行估价或网上估价，若然属于银行凶宅黑名单，网上估价结果或显示为「不适用」；不过，这不代表银行必定全然拒批该单位之按揭，亦有可能是需由银行再作个别评估，买家可找银行直接了解。
例如沙田河畔花园「欢场屠夫」案的凶宅同层户在今年6月，以低市价232.5万元沽出，造价不但重返2012年水平，更较事故单位平逾2成。
1997年「欢场屠夫案」曾轰动全港，当时一名夜总会女子于涉事单位内被杀害，再以木箱藏尸弃于城门河。该单位多年来被市场视为重点凶宅，就连同层单位，甚至连楼上及楼下的5室一直大受影响。即使事隔将近30年，各银行目前仍然不向同层单位提供即时网上物业估价服务。
近年市场缺盘，凶宅成交个案亦有所增加，部分更是贴近市价售出，银行对于轻型凶宅的接受程度有所增加，一些陈年凶宅或较轻事故的凶宅或已获银行稍作松绑，买家可先找银行查询。
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