收緊居屋轉售惹爭議 惟「癲價」不復存在 公屋可持續性更值關注｜謝偉銓
2024-11-19 06:00 
立法會早前辯論「進一步完善房屋階梯」的議案時，有議員提議收緊居屋等資助出售房屋的轉售限制，只容許以「白居二」方式售予現有公屋居民或合資格申請居屋人士，不可在補地價後於自由市場買賣。其理據是私樓與公營房屋市場應分開，不應容許以公帑及公家土地興建的資助房屋完全變成私樓，賣一間便少一間，令到政府須額外覓地及動用公帑，興建更多的公營單位補數以滿足需求。不過，也有部分議員不認同有關建議，認為有違當局近年致力活化居屋二手市場，增加流轉，鼓勵市民、尤其是公屋居民自置居所，強化向上流動的政策。
其實，數年前香港樓市仍在不斷上升，部分位置較好的已補價、以至未補價居屋被炒至天價，筆者也提出過類似建議。當時的構思更為大膽，建議只容許將二手居屋轉售給政府（房委會），但並非按照最初的一手買入價，而是以業主已支付的款項（首期加歷年供款），再乘以同期香港樓價平均升幅來計價。此舉可讓相關業主按市場情況出售其物業，獲得市場支持的資產增值及回報，但又不會因一時的供求失衡而引發「癲價居屋」的現象，以至令人產生抽中居屋就等於中六合彩、政府以抽籤方式幫個別市民「發達」的不公感覺。
「癲價居屋」不復存在
根據以上計價方法，政府在回購單位及翻新後，再賣給其他的合資格居屋申請輪候人，帳面看似會蝕錢，但卻毋須另覓土地及公帑去興建新一間居屋來補數，相關土地亦可出售作私人住宅或其他用途，在財政上更具可持續性，輪候人士亦毋須等待至少數年的建造時間才能上樓。而且這些二手居屋較大機會來自市區，比建於新發展區的新居屋往往較受歡迎。但隨着本港樓市回軟，公私營房屋供應有序增加，「癲價居屋」不復存在，加上政府財赤嚴重，有關建議現時的可行性必須小心考量。
相對於居屋等資助出售房屋，出租公屋的財政可持續性更值得關注。由於公屋租金低廉，並由政府負責日常管理，租金收入一般只夠支持屋邨的清潔、保安及簡單維修保養等，一旦要進行較大型的維修及翻新工程，便會出現赤字，房委會往往會以出售居屋等資助房屋的收益來填補。當年房委會決定將部分屋邨商業設施出售（即領匯的出現），除了因為政府庫房本身出現財赤，另一原因是政府為了救市而暫停居屋銷售多年，導致房委會的賣樓收入「清零」。
建造成本大幅上升
由於房委會只須向政府繳付象徵性地價，只須負責樓宇的建築費，因此即使以折扣價（不同時期有不同計算方法）賣樓，基本上都是有賺無蝕，過往用來補貼出租公屋開支大致是足夠的，但情況近年卻出現了一些變化。
其一是香港的建造成本近年大幅上升，升幅遠高於同期的公屋租金加幅，加上建屋量增加令房委會的建屋開支大增。其二是經濟不景與私樓樓價回軟，不論是按市價打折或以申請人負擔能力計算的居屋售價，都或多或少會受到影響。其三是屋邨老化問題日益嚴重，大型維修開支持續上升，部分更有需要拆卸重建，連同相關的搬遷津貼及租金減免等，令房委會出現財政危機。即使今年《施政報告》提出，會逐步調高公營房屋中的出售單位比例，預計幾年後房委會仍有需要尋求政府注資。
多個市建局項目流標
再者，上述情況還未計及並非由房委會負責的簡約公屋和過渡性房屋開支。最近有人提議將部分過渡性房屋「恆常化」，以應對政府計劃逐步取締劣質劏房所產生的安置需求，但錢從何來的問題，至今未有人提出答案。須知樓市差，庫房的賣地、補地價及印花稅收入也肯定不會好，尤其賣地收入更會斷崖式下跌，政府是否仍有能力大手筆向房委會注資，以至推出新的房屋福利呢？
除了新建的公營房屋，香港的舊區重建工作也受到建造成本上升和樓市下滑影響。多個市建局項目相繼流標，需要對外舉債來支持推展中的項目，影響該局進一步收購舊樓和展開新發展的時間表。而私人發展商的收購重建，受市況影響則更大，某程度可能抵銷了降低強拍門檻帶來的促進作用，需要因時制宜，改變思維和做法，以緩解香港的樓宇老化問題。
筆者對上述種種問題沒有完美的答案，僅提出來供大家思考和討論，希望社會明白房屋政策的制訂，除了衡量其社會民生效益和對經濟、樓市的影響，其財政可持續性也相當重要，必須長遠、通盤地考慮。
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員
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