【独家】八棕地曝光 沙埔及屏山北合供万四伙

2021-02-22 00:00

(星岛日报报道)政府在去年《财政预算案》公布物色八幅分别位于元朗、屯门及大埔各处的棕地群,共可提供逾两万伙公营房屋单位。经过近一年评估,有关棕地的具体研究范围近月陆续曝光,八幅拟发展棕地均呈不规则形状,即使一些似乎「用不着」的狭长用地或道路,也被刻意纳入研究范围之内,料政府日后会将有关部分的楼面面积(GFA)转移,令整个地盘更为「见使」。政府消息透露,首批较具发展潜力的用地,以元朗沙埔用地及屏山北用地最具规模,分别可提供达七千伙,日后有望发展成小社区,合共拟建一万四千个公营房屋单位,供应伙数比起整个太古城还要多,而政府正计画今年内公布新一批有潜质作住宅发展的棕地群。

发展局去年初仅以「大圆点」粗略显示八幅棕地的位置,但近月再陆续公布每幅棕地的可行性研究范围,进一步反映发展意向。本报根据有关图则,发现八幅拟发展棕地均呈不规则形状,其中现时主要用作大型露天停车场的屏山北用地,预计可提供大批用地,当局拟分作南北地盘分期发展;其中,南面地盘附近的数幢低密度住宅,虽然未被纳入研究范围,惟住宅之间的一些停车场出入道路,却被纳入。

值得留意的是,部分拟发展棕地并非完全平坦。其中蓝地北用地,因应范围内有墓地群,棕地中央部分被划入不发展地带,被剔出研究范围,料日后建屋时需要避开有关用地,并沿周边位置建屋,加添发展难度。

政府消息人士透露,政府当局经过细心衡量后,认为今次推出的八个棕地群,可发展的潜力较大,位处平路且容易剪裁,因此率先研究。在各用地之中,以元朗沙埔用地及屏山北用地最为重要,分别可提供达七千伙,区内有望发展成小社区,合共拟建一万四千个公营房屋单位,供应伙数比起一个太古城还多;若以政府十年拟建逾三十万伙公营房屋计算,今次单计上述两个项目,已相当于五个月的房屋供应量。

本报记者近日前往多个主要地块视察,发现多个棕地群均存在各式各样的发展难度,当中大部分用地均有一个共通点,为邻近高速公路旁边,须增设交通支路接驳,否则不但区内居民将难以连接市区,并会加剧附近一带地区的交通负荷。

消息人士表示,政府当局理解各用地均存在的优劣,因此现时正研究发展的可行性,部分或需加建道路,以助相关用地接通社区;惟过程中涉及相当复杂的情况,当中以蓝地北、屏山南,以及泥围用地为例,虽然毗此之间相距不远,惟中间却被村落阻隔,难以兴建道路打通,减低各用地的连贯性。消息指,部分邻近铁路系统的用地,发展潜力则较大,当中沙埔用地邻近将落成的北环线凹头站,有助疏导人流,同时附近一带亦有私人住宅,现时已有基本的社区配套;同时屏山北用地亦邻近港铁天水围站,同时连接轻铁站,因此适合作大规模发展。

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺称,不少棕地群位处高速公路旁边,但由于不一定可以有支路接驳,难以保证日后交通方便,反而是住宅日后太贴近公路,地盘还需要预留一些用地,以便楼宇日后可以后移,始能达至隔音效果,或令日后地盘范围减少,「正因为这些种种原因,这些用地是岩岩馋馋,反映政府在觅地工作上已『冇嘢好搵』,政府未来要发展这些用地一点也不容易。」

部分用地的范围出现「三尖八角」的形状,包括涉及发展规模最大的元朗屏山北用地等。测量师学会前会长刘诗韵估计,地皮上部分狭窄「凸出」部分,最终未必会被剔出,「可以不一定在那些部分起楼,只要不超出地盘的高度上限,可以收了那些用地,再将有关部分可容许兴建的楼面面积(GFA),移至地盘的其他范围,令地盘更加见驶。」

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