八文楼可扭亏倒赚二三百亿

2022-02-04 00:00

位于油麻地的八文楼,若按目前方式重建,将亏蚀逾三百亿元。
位于油麻地的八文楼,若按目前方式重建,将亏蚀逾三百亿元。

(星岛日报报道)随有利可图的市区重建项目陆续上马,近年旧区重建步伐亦开始放慢。早前完成首个地区规划研究的市建局,正式提出为油麻地及旺角地区创造容量,除了建议当局以弥敦道作商业主轴,倡两旁楼宇的地积比率从十二倍增至十五倍,冀释放地区商业用地的发展潜力,并打算引入新的规划工具,包括应用社会讨论多时的地积比率转移,将区内公共空间、历史建筑和大型楼宇之间的小型地盘之剩馀地积比率,转移至五个核心发展节点或其他非指定「接收地盘」,需要时更可额外提高建筑面积上限两成作配合。市建局以油麻地「八文楼」所在的地盘为例,倘若以新方法推动重建,可从亏蚀四百亿元,变成倒赚二至三百亿元,助推展其他项目。
于过去二十年,油旺区内只完成一个大型重建项目,以及约五十个住宅重建项目。针对地区可用的剩馀建筑楼面面积不足一成,可发展土地亦几乎用尽,市建局早前为地区完成规划研究,提出充分利用现有规划工具,以弥敦道作为商业主轴,倡两旁楼宇的地积比率从十二倍增至十五倍,并建议将一些「内街」的用途,从现时的「住宅(甲类)」,更改成「混合用途」,给予市场弹性,决定地区的住宅和非住宅比例。
弥敦道旁地积比增至15倍

为打破重建困局,市建局亦建议引入三个新规划工具,包括容许住用及非住用地积比率互换,希望能够给予市场弹性,住宅部分的地积比率最高可达八点五倍。市建局行政总监韦志成(小图)以九龙的分区计画大纲图为例:「根据现行规定,最高地积比率是九倍,其中七点五倍为住宅,一点五倍为非住宅,但当走到内街时会发现,倘若需要兴建一点五倍的非住宅楼面,便需要兴建三至四层的商用平台,但通常只有地下值钱,楼上的已没有那么值钱,甚至没有人想要,故到最后可能只兴建一层地铺,浪费了可用的地积比率。」
「接收地盘」楼面面积增两成

市建局亦建议社会讨论多年的地积比率转移,应用于未来的油旺重建。根据局方的初步概念,当局一些楼宇清拆后,可把一些受规划限制或重建潜力有限的「送出地盘」之楼面面积,转移到处于策略性位置的大型重建「接收地盘」,以增加重建潜力。适合用作「送出地盘」的用地,包括不能清拆的历史建筑、建议改为公共休息空间的用地、小型及夹在体积庞大的楼宇之间,以及楼宇的地积比率已超过现时法例上限的用地等。

至于「接收地盘」,则属容许可以容纳多些发展空间的地盘,例如位于港铁站附近的「节点」(NODE)。当「接收地盘」的可建楼面已尽,使「送出地盘」无法出全部地积比率,市建局建议将有关地盘额外建筑面积上限增加两成,韦志成相信这是市场可以接受的增加比例。

韦志成表示,「油旺研究」提出在区内引入的五个核心发展节点,由于容量较大,可多建楼面,日后多数会成为「接收地盘」,并可采取全新的规划布局,作出一些特别的城市设计。他以八文楼所在的用地为例,现时建有三千二百八十六个单位,地盘比率已「用凸」,倘若进行重建,只能建回二千二百个单位,减少一千个单位。不过,若按新的规划机制重建,除可作为「接收地盘」,道路和公共空间也经过整合,可建单位亦会增至六千五百个,项目会从录得三百多亿元的亏蚀,变成倒赚二至三百亿元,助区内其他项目推展。

但他亦指,地积比率转移的概念十分简单,但实际执行上却相当复杂;其中一个典型问题是,当「接收地盘」的额外增加面积也用尽时,在海外惯常做法设立一个「中间人」制度,可将未能转移的地积比率售予「中间人」,令整个机制可以灵活运作,但由于地积比率转移属新事物,局方与政府探讨后,希望能够以「一步一步」方式落实,政府倾向以行政手段,将「油旺研究」建议的「送出地盘」和「接收地盘」告知市场人士,让他们自行寻找机遇,再向城规会提出申请,市建局暂时不会担当「中间人」角色。
 

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