重新为市建局定位 旧区重建提速提效

近月社会有声音要求市建局加快旧区重建工作之馀，甚至希望可破格在重建项目中兴建公屋，以履行其公共责任。此举相信是民粹作祟，未有从实际营运角度考虑是否可行，要改变现况，大家应思考为市建局角色重新定位，以新思维推进旧区重建，冀能达到提速、提量、提效作用。

早前有议员关注土瓜湾和油麻地某段旧区重建时间表，以及能否参与兴建公屋，助年轻人上楼，市建局行政总监韦志成回应指，土瓜湾十三街和五街的收购成本要四百亿元，市建局现有资金只有二百六十亿元，要储够钱才能进行这项超巨型项目，并以财务不可行为由表明不会建公屋。韦志成其后频频在网志撰文解画，从而掀起社会对市建局应否兴建公屋的讨论。
高价收地建公屋浪费资源

社会日益关注市建局工作，因很多基层栖身旧区劏房，居住环境极之恶劣，轮候公屋时间要六年，而政府尽管声称已觅得足够土地在未来十年建三十三万个公营房屋单位，但生地变熟地需时，当中三分二单位集中在后五年落成。要加快土地和房屋供应，可行方法是聚焦旧区，因旧区地皮属配套完整的熟地，而且市区有逾九千幢楼龄逾五十年旧楼，当中不少被改成劏房，结构安全和环境衞生极糟，亟待重建，可是却迟迟未被市建局选中。

不少人遂狠批市建局作为法定机构，有政府注资，又获赋予权力可强制收回土地，在改善旧区居住环境有着无法推卸的公共责任。可是，市建局为封蚀本之门，往往与发展商合作，将重建项目包装成豪宅，推高楼价，却对哪些无利可图、亟须清拆重建的旧楼采拖字诀，已偏离市区重建的「以人为先」理念，变成「以钱为先」。有议员要求市建局在重建项目兴建公屋，履行其社会责任。

不过，议员的建议说易行难，只求博眼球，而忽视其可行性。尽管市建局是法定机构，《市区重建局条例》没提及自负盈亏，却须维持财政平衡，其收购旧楼是以同区七年楼龄单位的楼价作为准则，成本高昂，若重建项目用来建公屋，不但是资源错配，扭曲市场价格，还势令市建局出现严重亏损，须不停向政府伸手注资，相信纳税人不会接受这种变相补贴公屋。假如市建局无法维持财政平衡，旧区重建更难开展，居民居住环境难有改善。

至于市建局与发展商合作，以土地发展业权换取财政收入，待物业建成并出售后获得分红，作为未来旧区重建资金，好处是市建局在资金充裕下不用再兴建「插针楼」，可改作小区模式发展，如观塘市中心重建计画，令重建项目有较完整配套，亦照顾到传统档贩原区经营意愿。其弊处是项目难免以利润挂帅，若发展商计过数是无利可图，自然不会参与，导致有选择性合作现象。

要旧区重建可持续发展，其中一个方法是正如发展局局长甯汉豪所说，维持目前对市建局的定位，「不是主打做公营房屋」，主力做私楼供应，但在公营房屋上可进行分工，即公屋和居屋由房委会和房协负责，市建局要自负盈亏运作，顶多只能应付折让较低的首置盘。
改变角色聚焦收地土地规划

另一个方法是为市建局重新定位，职责重点是做好整个旧区的土地规划和收楼，旧楼收购后交给政府处理。此举虽然有为发展商收地之嫌，但好处是政府可将最靓地段拿出来竞投，后街或一些地段较差的地皮可用来兴建公营房屋、公园或社区设施，透过卖地收益，以拉上补下方式令旧区可全面均衡发展，避免有部分旧楼继续危立而清拆无期。

市区旧楼与日俱增，当局须以新思维推动旧区重建，鼓励社会各界提出一些可行又符合成本效益，而有整全规划的新点子，绝不能民粹挂帅，才能更快地释出更多土地建屋，纾解楼荒，亦可将旧区打造成一个宜居的新社区。