用家主导楼市 楼价大跌机会微

二手楼价持续下跌，跌至三年半来新低，个别屋苑更出现时光倒流价，重见几年前价位。楼市氛围目前受到多项利淡因素困扰，加上业主赶着移民大幅减价卖楼，令楼价续向下寻底，但当前楼市以用家为主，对置业刚性需大，楼市出现大跌机会不大。

反映二手楼价的中原城市领先指数最新报一百七十三点二二，创三年半新低，按周跌百分之零点八，连跌七周共跌百分之四点三二，首八个月累计跌近百分之七。至于早前差饷物业估价署公布七月楼价指数，按月下跌百分之一点六五，连跌两个月，属五个月来最大跌幅，创两年半以来新低，亦比去年九月楼价历史高位回落百分之五点五，而今年首七个月累计跌幅为百分之四点五。

移民减价急放盘加剧跌势

两个楼价指数都显示已从高位掉头回落，且跌势正在加剧，专家估计全年可能跌一成。楼市跌势不止，相信是受几项不利因素夹击所致。疫情自七月中旬开始反弹，新增确诊宗数日前更突破一万大关，加上内地疫情再起，叠加环球经济正在下滑，美国技术上已陷入衰退，欧洲步入衰退亦逼在眉睫，而中美博弈不断升级，身处中美之间的香港，属于外向型经济，难免被波及。市民担心经济前景，入市持观望态度，加大楼市下行压力。

此外，储局为了压抑通胀，不惜持续大幅加息，香港实施联系汇率，令港美息差拉阔，市场套息交易增加，导致资金流走，银行体系结馀在三个半月内由逾三千二百亿元急跌至目前一千二百五十亿元，一旦结馀跌破一千亿元，银行加息机会大增，倘若出现追加，供楼人士负担便会大增，使楼价进一步受压。

不过，上述利淡因素并非新鲜事物，在过去几年，香港遭受中美贸易战、反修例风暴及疫情夹击，楼市虽然出现调整，但很快出现V形反弹，更在去年创出新高。至于储局加息推高本港拆息，对选择H按人士来说影响不大，因早已触碰封顶息率，除非最优惠利率上调，否则供款已被锁定上限。

楼价今次跌势较急，很大程度与移民潮有关，尤其英国的BNO移民计画。据统计处数据显示，截至今年六月底的过去一年，有逾十二万人移居外国，虽然统计处没交代他们移民到何国，但从英国自去年初推出BNO移民计画后，截至今年六月底共批出逾十三万三千份申请，相信大部分港人是移居英国。

过往港人移民，不会变卖住所以便留后路，但BNO计画要求移民赴英前须先做赋税居民，全球收入及资产升值都要交税，若入境前不卖楼，他日卖楼所得须向英国政府缴付两成八资产增值税。这逼使持BNO签证人士须赶在赴英前急卖楼，不惜大幅减价，令二手市场价位频现时光倒流价，加剧楼价跌势。

中国机遇大后市不宜悲观

发展商眼见疫情反弹、外围经济转差，加息潮将至，推盘时往往贴市价，甚至低市价开盘抢客，务求货如轮转，尽快套现，进一步令二手楼价受压。

现时大家纷纷看淡后市，认为楼价会拾级而下，但这并不等于楼市将出现急跌，因当要移民的离开，大幅减价放盘便不再，加上当前楼市以用家为主，辣税令投机者离场，也使投资者入市意欲低，只要准买家觉得楼盘位置适宜、价位合理，出于自住需要仍会入市，其后也不会因楼价跌而离场，毕竟本身仍需自住的地方。更重要是中国仍是全球最具机遇的市场，一旦疫情过去，恢复通关，经济再现起色，楼市氛围便会急速改善，重拾活力。因此，即使楼价「阴阴跌」，大家不宜对楼市看得太悲观。