加息周期逼近 建筑期付款上会风险增

继中小银行上月上调拆息按揭（H按）锁息上限后，两家发钞银行昨天亦宣布将「封顶息」调高四分一厘，预示银行加息压力逼近，上调最优惠利率（P）为期不远。上调「封顶息」看似只影响新做按揭客户，但在加息周期将至，实质对那些以建筑期付款、财政能力有限的买家影响更大，因大失预算而令上会存在风险。

滙丰银行昨天宣布，即日起上调新做H按的封顶息四分一厘，由P减二点五厘调整为P减二点二五厘，即实际封顶息率为二点七五厘，成为首家大型银行上调H按封顶息率，渣打其后亦跟随，下周三生效。两家大行齐齐行动，相信其他银行稍后也会紧随。
上调H按封顶息是加P前奏

银行纷纷上调H按封顶息率，皆因美国联储局自六月起接连大幅加息，使港美息差拉阔，市场进行套息交易大增，导致大量资金流出港元体系，本港拆息由七月底一点二厘抽升至昨天一点九厘，按照H按的H加一点三厘计算，早已触碰了锁息上限的二点五厘或二点七五厘，银行出于资金成本考量，唯有上调封顶息率，以保持利润空间。

银行此举被视为加P的前奏，因在上一次加息周期，也是银行在调高H按封顶息后一个月便加P，当时银行体系结馀跌穿一千亿元。目前银行体系结馀只剩一千二百四十九亿多元，意味离加息临界点愈来愈近。

H按封顶息上调，首当其冲自然是新做按揭客户，因其供款已变相加息四分一厘，一旦银行将P上调四分一厘，合共加息半厘，供款便进一步增加。然而香港实施联系汇率，银行为了收窄港美息差，可能在加息进行追加，令P或大幅上升，使新做按揭客户未曾享受长期超低息甜头，便遇上息口向上令供款可能不断增加的窘局。不过，他们未必是最糟的一群，因他们已上了会，面对的是供款可能每月在增加，只要减少一些不必要应酬和开支，便可以应付。

在加息周期即将来临，部分财力有限准业主面对的不只是供款增加，而是能否找到银行做按揭。政府近年两度放宽按揭措施，透过按保，楼价一千万元以下的单位可做九成按揭，楼价一千万元至一千二百万元可做八成按揭，但按保只限现楼才能申请。发展商为吸客，除了向买家提供一些优惠，如送厘印费、现金回赠，还提供多种弹性付款方法，当中更提高建筑期付款折扣，令建筑期付款与即供付款的折扣差异大幅收窄，吸引大批首期不足的买家选用建筑期付款，因首期只需付楼价一成便可上车，馀款在收楼前找银行上会并付清。
估价不足压测不过关成噩梦

在超低息环境持续时，选用建筑期付款确实可帮年轻、财力不足的买家轻松上车，但在加息周期下却是另一回事。加息会对楼价造成一定压力，银行在处理买家按揭申请时，有机会出现估价不足。假设楼价为八百万元，买家想向银行借七百二十万元，但银行估价仅七百六十万元，贷款额最多是六百八十四万元，买家须自行再多掏三十六万元才能上会。当银行为买家进行压力测试，是以最新按揭息口计算，倘若不过关，银行批出的贷款又再打折扣，令上会大失预算，随时可能要挞订。

因此，选用建筑期付款的买家，在加息周期下在收楼前最好是尽快筹集多一笔备用资金，填补估价不足的差额，并物色担保人，当压力测试无法过关时，也有人担保在入息上作出协助，以便上会。至于有意置业人士在上车前须做好财务预算，若条件许可应考虑选用即供付款，避免上会时在估价和压力测试遇上阻滞。