金融High Tea｜发展商为袋现金 贴近成本价卖楼

全球投资者现时目光都盯住美国联储局有何动向，以及美国经济数据。上周五美国失业率上升，略为纾缓央行大幅加息的威胁，美股略为反弹，之后又惊会出现衰退，美股难逃一跌，杜指跌337点收场，处境只能以「顾得头来脚反筋」来形容。
就业数据弱美股仍下挫

自联邦储备局主席鲍威尔在央行行长年会向通胀宣战后，全球投资市场吹起寒风，被视为最稳健的国债市场都插水。港股上周收报19452点，全周累跌717点。周末彭博引述知情人士透露，香港考虑在11月份结束酒店隔离政策，算是利好经济的一点消息，九仓置业（1997）逆市涨2.6%，收报36.1元，为表现最好蓝筹股。

市场最关心的美国就业数据上周五出笼，职位和工资增长减慢，失业率出乎意料上升，美股一度造好，但忧虑储局仍然会强硬加息，加上欧洲天然气供应紧张，美股受影响，在收市前再度回落。杜琼斯工业平均指数收市报31318点，跌337点；标准普尔500指数报3924点，跌42点；纳斯达克指数连跌第六个交易日，为2019年8月初以来，最长连续下跌时间，收市报11630点，为7月26日以来最低收市位，跌154点，反映投资者对利率敏感的高科技行业存在戒心。一周计，杜指回吐3%，标指下跌3.3%，纳指滑落4.2%，三大指数均已连跌第三周，受外围跌势影响，港股美国预托证券收市亦偏软。

由俄乌战争触发的能源危机造成全球性通胀，令人想起70年代的石油危机。当年在二次世界大战后立国的以色列与周围的阿拉伯回教国家爆发战争，美国因为外交政策偏向以色列，被沙地为首的石油输出国报复，导致第一次石油危机，香港为了节省用油实行灯火管制，全球因此陷入大衰退。第一次石油危机后，西方开始拓展石油开采，过去十几年美国更成功开发页岩油，成为石油净出口国，令美国受能源威胁大为纾缓。

揭开中东的能源发展史，是半部战争史。这次全球能源危机的源头不是中东，而是欧洲油气供应大国俄罗斯。由于地缘政治角力，美西方先制裁俄罗斯能源，俄罗斯仿效阿拉伯国家对欧洲进行回敬。相比之下，整个西方阵营中，英国、欧陆深受其害，美国情况相对已经算好。这次俄国与西方角力，已到了没有回头路，必须全力以赴的境地，除了在军事外交上对抗，在能源上打限制战，在金融上亦试过挑战美元地位，这种斗争在经济上自然亦产生巨大的震撼力。

面对俄罗斯的能源战，西方不甘退兵，现时欧洲为寒冬来临加紧储气，期望可以捱过难关。俄罗斯亦明白狭路相逢勇者胜的道理，在七大工业国财长会议宣布对俄国能源限价的协议后，虽然未有具体内容，但俄罗斯已反攻，宣布对欧洲输气的北溪一号无限期断气。未来估计双方还可能不断加注，增加了形势的凶险。

本港二手楼价连跌7周

如果和第一次石油危机相比，西方现时受到的打击仍有所不及。过去20年联储局遇到金融危机，为怕引起衰退痛苦，都以放水解决难题，但如今美国通胀高企无得放水。在当前地缘政治角力的大环境下，美国能做的就是在通胀和加息之间作出选择，除非俄乌局势急促纾缓，否则全球经济都要继续捱，投资者要进入一个斗忍痛的年代。

利率趋升令债券、股票、黄金、虚拟货币价格都失陷，本地抗跌力最强的住宅楼价同样滑落，据中原领先指数显示本地楼价已连跌7周，累跌超过4%，与高位191.34比累跌9.5%，同时是3年半来的低位。中原指数以二手大屋苑交投数字编制，一般新楼售价会比二手楼高，好多于5年前开售的楼盘，放出二手都可能要蚀让或者起码要蚀手续费。香港住宅用地供应不足，造成楼价长期上升，这次迭遇社会事件、疫情打击经济、中港两地人流资金流隔断、移民潮，以至最近的加息打击，结果铁人都散，楼价由高位回落。

长实少买地股价冠龙头

受到楼价偏软影响，多只地产股上周都录得一年低位，好似新世界（017）上周收报25.1元，累积跌幅接近30%；手头大把平地的恒基（012）收报26.2元，都有24%的跌幅；新地（016）收报92.8元，跌幅15%。最叻是近年无买地，手头持有好多现金的长实（1113），上周收报52.6元，比一年前累升近9%，也是四大龙头地产股中唯有进帐的股份。从股价反映过去买得地愈少、负债率愈低的公司表现愈好。长江自从出售中环中心后，基本上无在香港买入大型地皮，凭着「轻资产」策略，在过去一年跑赢了同行。

市场对不动产的风险胃纳下降，现时买楼人士主要是刚需，虽然买家减少，仍无阻发展商开盘意欲，上个星期几大发展商合作的一个启德跑道新盘上载了价单，争取在中秋前推出。跑道盘不同早前开售的启德盘，较为贴海但远离港铁站，由于远离港铁站的盘有好多，未来供应亦会相当充裕。这次开盘价大约尺价为22000元，较过去同区开售价低约8%至10%。

有人计过数，启德住宅地皮成本大约尺价要15000元左右，连同建筑费、利息开支，成本大约要2万元开外，以22000元这个尺价推出，看来「无乜肉食」，至于点解要冒住加息潮平价推盘，一个可能合理解是连大发展商都觉得，呢个时候，都系袋多点现金暖袋较稳阵啦。

全文刊《头条日报》专栏「金融High Tea」