专栏｜敬告楼市 汪敦敬｜放宽首置按揭成数是正确方向

首置按揭｜财政司司长陈茂波近日重申暂时无意调整辣招，但表示会考虑为首次置业市民放宽按揭成数比例。陈司长未有就有关概念作进一步解释，假设首置按揭最高成数由现时的九成增加为九成半，笔者是同意的，因为借高了成数不会显著提高杠杆风险，加上二手按揭机制还有供款入息比率及压力测试这两个关口，大幅降低了银行坏帐风险。从过去十年的经验来看，纵使楼价下跌会导致负资产增加，但坏帐仍处于极低水平。

进一步放宽首置按揭成数是对症下药，此举针对的是年轻人上车困难的实际情况。考虑到租金仍与供楼开支相差不太远，因此付得起租金的年轻人，多数也有条件透过准备及计划可以追求置业。政府如果真的提高首次置业的按揭成数反映出两个要点：一是政府不太担心现在的所谓「高息环境恶化，而事实上自去年9月将物业按揭贷款利率的压力测试要求由3厘减到2厘之后，其实也间接向市民展现出政府管理H按加息的信心，在息口封顶机制的配合之下，将市场风险降低在受控范围内。二是反映出政府对房屋政策掌握是全面到位的，其最终目的其实就是令到年轻人可以买得起楼，而不是公屋或者过渡性房屋。

整个房屋政策的制定目标在于分配社会财富及保证市民安居乐业，而安居乐业的具体表现就是置业安居。去年2月「波叔Plan」放宽按揭保险计划令到二手转流率增加，加上收紧公屋的富户政策令公屋转流率低的问题有望解决，再配合增加首次置业的按揭成数，上述举措都是正确的方向。

当然，笔者仍然有意见想补充的，那就是应该重启2004年停办了的「置业资助贷款计划」。笔者认为按揭保险的成数提高只是解决到部份问题，按揭成数的放松无法取代置业资助贷款。香港按揭证券有限公司是一间独立的机构，只会站在自己利益的角度去审慎理财，不能够做到「急市民所急」，而按揭保险公司往往较保守，效率亦不算出色。

置业资助贷款计划则可以帮助合乎资格者即时有一笔资金去做首期，两者效率是无法比较的。过去有段时间，笔者曾听过一些官员说有了按揭保险就不用置业资助贷款，但经过十多年之后来说，这种看法是错的。笔者虽然同意放宽按揭成数是对年轻人置业有帮助，但作为一个专业的房屋政策评论员，必须要提出「置业资助贷款计划」才是提升房屋政策效率的最佳方案。而这件事政府是物有所值，因为是将一个资助受众变为一个有资产的纳税人，得到的资产利益是很大的，笔者是必须要提出这个意见的。

2023年6月23日