专栏|至中分析 蔡志忠|步入熊市 戒急用忍

2023-07-05 08:00

步入熊市,戒急用忍。
步入熊市,戒急用忍。

息口不但持续高企,而且今年内还有两次加息机会,楼市的吸引力越来越小。6月份楼市交投淡静,整体楼宇买卖只录得约4000宗成交,创出近年新低。二手楼业主蚀让个案频繁,一手楼又纷纷减价促销,踏入第3季, 楼价跌幅将比较明显,楼市或已正式步入熊市。

作为楼市评论员,必须如实反映市况。自从当年港府不鼓励投资物业,努力储蓄的市民唯有选择股票或债券等金融产品,大多数人自然是损手烂脚。经过一番兜兜转转,还是觉得砖头比较「稳阵」,朋友问我未来投资部署?「戒急用忍」!面对错综复杂的内外政经环境,笔者只能用以上四个字作回应。

有人说,内地的土地财政在改革开放的40年发挥了极大作用,如今已经完成历史任务,只剩下基础设施建设和旧区改造工程等。这样的形容某些方面我是同意的,例如二、三綫城市或乡镇地区的楼市将会因供应过多而长期不振。然而,另一些一綫大城市,如北上广深或伦敦新加坡的房价却依然坚挺,原因是全世界人口都在向大城市移动。

香港也不例外,只是近年移民者众,人口流出了逾30万人,加上在港府的管理措施之下,房屋需求变得小一点,价格自然也偏软一些。港府锐意增加基层房屋,除了开发北部都会区、开展交椅洲人工岛项目,还有粉岭高尔夫球场割地兴建公屋等,这一切一切,都是在告诉广大市民,上楼上车不用急,未来供应源源不绝。

小心资源错配和投资风险

完全同意应该照顾基层民众的居住需求,不过也要小心资源错配和投资风险问题。在启德兴建过渡性房屋,会不会使其他偏远地区的过渡房屋变得不吸引?在粉岭高尔夫球场拨地兴建公屋,有没有考虑过交通配套和社区设施跟不上?竭力帮助首置者上车置业,甚至以按保方式让他们取得9成至10成银行按揭贷款,怕不怕楼价跌1成后,他们已沦为负资产?

所谓「针无两头利」,如何平衡社会各界利益,港府需要检讨。既要关心基层,也要振兴经济,甚至可以说首先必须搞好经济,增加港府库房盈馀,才有能力去关心和帮助基层市民,否则最后都会是空谈。

香港专业地产顾问商会会长蔡志忠

2023年7月5日
 

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