「呼吸Plan」影响现  恒大‧珺珑湾业主难敌逾8厘贵息 连爆三银主盘  

2023-12-13 10:51

早年新盘推出「呼吸Plan」吸客,但随楼市下行,于高位时买入单位的买家,影响陆续浮现。屯门扫管笏恒大‧珺珑湾最新连环爆出3伙银主盘,据报道指,三个单位业主均曾以「呼吸Plan」入市,料因楼价下跌,面临估值不足的风险,转按或需抬钱上会,所以难敌贵息,最终沦为银主盘。

即睇恒大‧珺珑湾示范单位

2019年推出市场的恒大‧珺珑湾,位于屯门管翠路8号
2019年推出市场的恒大‧珺珑湾,位于屯门管翠路8号
由于地段较隔涉,价钱以当时而言算是低水
由于地段较隔涉,价钱以当时而言算是低水
首批折实均价15,419万元
首批折实均价15,419万元
首张价单涉151伙,折后全数低于600万元 ,吸引上车客。
首张价单涉151伙,折后全数低于600万元 ,吸引上车客。
屯门扫管笏恒大‧珺珑湾最新连环爆出3伙银主盘
屯门扫管笏恒大‧珺珑湾最新连环爆出3伙银主盘
据报道指,三个单位业主均曾以「呼吸Plan」入市
据报道指,三个单位业主均曾以「呼吸Plan」入市
料因楼价下跌,面临估值不足的风险
料因楼价下跌,面临估值不足的风险
转按或需抬钱上会
转按或需抬钱上会
所以难敌贵息,最终沦为银主盘。
所以难敌贵息,最终沦为银主盘。
上述财务公司过去为该3名业主,提供首3年最优惠利率(P)减2.5厘的低息计划
上述财务公司过去为该3名业主,提供首3年最优惠利率(P)减2.5厘的低息计划
但优惠期过后息率大幅攀升至P加3厘
但优惠期过后息率大幅攀升至P加3厘
按目前P为5.875厘计,即利息高达8.875厘
按目前P为5.875厘计,即利息高达8.875厘
其实如果楼价持续向上,转会至一般银行上不会存在太大困难
其实如果楼价持续向上,转会至一般银行上不会存在太大困难
不过近年楼价下跌, 单位面临估值不足的风险,转按到一般银行有机会抬钱上会,所以业主或需硬食贵息, 最终难以承受而沦为银主盘。
不过近年楼价下跌, 单位面临估值不足的风险,转按到一般银行有机会抬钱上会,所以业主或需硬食贵息, 最终难以承受而沦为银主盘。

据报指,恒大‧珺珑湾3伙银主盘,分别位于2期5A座极高层R室、2期5座中层M室,以及1期2A座中层B室,面积222至372方尺,涉及开放式至2房,三个单位银主均是同一间日资财务公司。

当中两名买家为本地人,一名为内地客,上述3名原业主当年均曾采用发展商中国恒大(3333)旗下财务公司,提供的楼价九成一按「呼吸plan」入市,但恒大其后陷入债务危机,发展商遂要求相关业主转至今次接管单位的财务公司上会。

而上述财务公司过去为该3名业主,提供首3年最优惠利率(P)减2.5厘的低息计划,但优惠期过后息率大幅攀升至P加3厘,按目前P为5.875厘计,即利息高达8.875厘,其实如果楼价持续向上,转会至一般银行上不会存在太大困难,不过近年楼价下跌, 单位面临估值不足的风险,转按到一般银行有机会抬钱上会,所以业主或需硬食贵息, 最终难以承受而沦为银主盘。

近期接管三个单位后随即推出市场放售。以335万至600万元推出放售,叫价均较业主当年购入价低3%至22%。该3伙银主盘中,目前叫价最高为2期5A座极高层R室,面积372方尺,2房间隔,开价600万元。另2伙各以335万及480万元放售,单位开价均较原业主2020年3月及4月一手买入价428.2万至616.6万元,低3%至22%。

「呼吸Plan」注意事项

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示,发展商按揭是透过财务公司对买家进行贷款。财务公司和银行不同,在市况逆转下较容易会对贷款人「call loan」。一般而言,只要贷款人每月准时还款,银行很少会因为单纯的楼市下跌而「call loan 」,但财务公司则不同,物业如果成为负资资产,财务公司为了避免资不抵债,「call loan 」或要求贷款人补差价的机会很大。

另外,发展商按揭通常头两年是低息,之后便会收取较高的利息,故以往贷款人都会在低息蜜月期过后,转按到较低息的银行甩掉发展商按揭。但如果遇到物业估价大幅下跌、失业,又或发展商按揭的借贷成数高于银行,便未必能够全数转按至银行,需要补差价才能「上会」。

中原按揭董事总经理王美凤表示,以往低息环境兼楼市处于上升周期,透过「呼吸Plan」入市的买家,转会未必面对太大阻力,但随著现时楼市及利息环境逆转,业主转会有机会面对估价下跌而需要补差价情况,形成有转会风险,但目前为止,因未能转会而断供个案不算多,料对楼市构成的风险有限。

早年开卖吸引上车客

2019年推出市场的恒大‧珺珑湾,位于屯门管翠路8号,由于地段较隔涉,价钱以当时而言算是低水,首批折实均价15,419万元,首张价单涉151伙,折后全数低于600万元 ,吸引上车客。

而楼盘单位近年陆续松梆,面对楼价下跌,录得不少蚀让成交。今年5月,恒大.珺珑湾1期2座高层单位,面积约224方尺,开放式间隔,原叫价400万元,已较买入价低约2.4%,最终以290万元成交,减幅达110万元,尺价约12,946元。

原业主于2019年底以约410万元买入单位,持货4年帐面劲蚀120万元,贬值近30%。

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