银行拒接泰峯按揭属虚惊 专家教路上会前准备功夫 即供VS建期付款优劣比拼
2024-03-16 06:00 
王新兴集团发展九龙湾新盘泰峯，将于周日首轮发售336伙，早前市传多间银行不为项目提供即供按揭，不过，发展商最新公布，已获多家银行承造按揭，当中包括90天即供按揭计划。今次属虚惊一场，不过银行一般而言基于甚么标准去批核楼花按揭，准买家事前应该要做哪些准备功夫去保障自己可顺利上会。今次了解事件始末，再由按揭专家一一拆解。
先睇泰峯示范单位
泰峯发展商为本地老牌厂家
泰峯前身为启德大厦，王新兴家族以约十年时间收购项目80%业权后，在2013年提出了强制拍卖申请，并在2015年完成相关聆讯。
项目发展商王新兴集团为本地老牌厂家，早于1970年成立毛纺织造厂，及后在90年代起在内地多个省市投资房地产，涉及大型社区住宅、专业批发市场、甲厦、大型购物中心、五星级酒店式服务公寓等，而泰峯为集团首个香港住宅项目，今次发展商邀请新世界作策略夥伴，提供销售意见、物业管理服务。
泰峯提供807伙，面积由于235至3,415方尺，户型涵盖开放式至五房间隔，主打两房户，占421伙。另外，项目基座设有3层商业楼面，楼面面积超过5万方尺，哈罗香港国际学校幼儿园已承租商场约一半面积；预计关键日期为2025年6月底。
项目折实入场372.7万
项目于上周四开价，首批168伙，发展商提供最高23%折扣优惠，折实平均尺价约14,808元，折实入场价372.7万元。
首批单位价单定价介乎484.1万至1154.5万元，价单尺价16,856至20,991元，扣除最高折扣23%，折实售价约372.7万至888.9万元，折实尺价约12,979至16,161元，折实平均尺价14,808元。
首张价单将为买家提供5种付款计划，分别为「90天、120天、150天现金优惠付款计划、建筑期付款计划以及灵活建筑期付款计划」，总折扣优惠由 14%至23%。
以首张价单入场单位第2A座6楼E室，面积278方尺，户型属开放式间隔，价单定价约484.1万元，尺价约17,414元，以即供最高折扣23%计算，单位折实售价约372.7万元，折实尺价约13,406元。如果以灵活建筑期付款计划，折扣额约14%，折实售价约416.3万元，折实尺价约14,974元。两种付款计划折实售价相差9%，约43.6万元。
早前市传多间银行不为项目承造即供按揭，但发展商最新公布，项目已获多家银行包括中国银行(香港)、恒生银行、东亚银行及交通银行等承造按揭，当中包括90天即供按揭计划。
大型发展商一般受银行认可
中原按揭董事总经理王美凤表示，由于楼花按揭涉及之物业尚未建成，亦未获入伙纸/满意纸，银行实质上是未有法定产业作为抵押；对于银行来说，承造楼花按揭存在一定潜在风险。故此，银行在确定承接新盘的楼花按揭前，其实会评估涉及的信贷风险，当中若果已属于银行内部认可的发展商，例如是市场上之大型发展商，多年来早已建立良好的建屋商誉及卖楼往绩，银行都愿意批出有关新盘的楼花按揭。
对于一些中小型或新冒起的发展商，又或尚未属于银行认可的发展商，银行或对其未有太多了解，未必有足够具信心承造其发展中的楼花按揭；故此在楼盘开售前，银行需要先进行多方面评估，当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼花期、楼价水平、卖楼成交期、市场风险及与银行的关系等。
若银行未能充份掌握相关资料，又或有关资料存在不确定性，导致银行未具信心为有关项目提供楼花按揭，银行或会决定拒绝接受有关楼花按揭申请，直至楼盘落成阶段才接受现楼按揭贷款。银行对于楼盘的评估准则不尽相同，评估时间亦可快可慢，发展商可争取在开售楼盘前之键盘时间与银行加强紧密沟通，以助银行加速评估。很多时发展商已与一些银行建立商务关系，获银行提供银团、建筑贷款，这些银行对发展商的财政背景早已较熟悉，相对上较有机会为发展商旗下楼盘提供楼花按揭，但却并非必然。
准买家事前保障功夫
王美凤建议，在楼盘正式开卖前，准买家应留意银行是否接纳有关即供楼花按揭申请，若然为该楼盘提供楼花按揭的银行只有少数家，买家需留意，在分散风险的考虑上，银行未必愿意于同一个楼盘承造太大比例的楼花按揭，故此或会设定限额，当申请量超出限额，银行或许以额满为由拒绝接受有关楼花按揭申请。事实上，有关额度亦不排除会随着预估风险上升而减少。面对此情况，买家或者会感到无所适从，建议可向银行或按揭转介公司查询，了解有关新盘项目可获哪家银行承接楼花按揭申请。
若然银行选择偏少，担心银行额度不足问题，买家可于入市前先准备妥当按揭申请所需文件以便入市后尽快向银行递交，让银行职员可第一时间协助提交按揭申请。过往曾有个别新盘之买家基于迟交齐文件，楼花按揭满额后而被银行弹回有关按揭申请。
即供VS建期付款
若果买家并非选择即供付款，而是建筑期付款方式，由于在楼宇落成阶段才申请现楼按揭上会，基本上便没有了银行是否承造楼花按揭之问题，银行一般愿意接受现楼按揭。但当然，即供付款及建筑期付款各有优胜之处，而即供付款之楼价折扣一般较多，这亦是一个相当重要的考虑。其实本地新盘不获银行提供楼花按揭的情况不多，因为占大部份新盘均属于银行已熟悉及认可之发展商。
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