网传凯柏峰买家忧抬钱上会 倡发展商补贴捱轰 专家:中小行或成「救生艇」

2024-05-15 06:00

网传凯柏峰买家忧抬钱上会 倡发展商补贴捱轰 专家:中小行或成「救生艇」
网传凯柏峰买家忧抬钱上会 倡发展商补贴捱轰 专家:中小行或成「救生艇」

上月差估署楼价指数结束连续10连跌,惟仍按年跌13%。随着楼价下跌,银行估值亦下跌,令不少选用建筑期付款的业主担心收楼时,无法借足按揭要抬钱上会。其中日出康城新盘凯柏峰越卖越平,有声称是楼盘买家的网民于讨论区贴出「联署声明」,希望发展商提供利息补贴等一系列措施,以助他们顺利上会。不过,有网民认为此属输打赢要,批评「输发展商赔,赢会分返比发展商?」。

凯柏峰III于2期推出后一年,即2023年8月开价
凯柏峰III于2期推出后一年,即2023年8月开价
首批130伙,折实平均尺价约16,938元
首批130伙,折实平均尺价约16,938元
以折实平均尺价计算,较1期低约5%,2期则低约7.8%。
以折实平均尺价计算,较1期低约5%,2期则低约7.8%。
开卖当日相当热闹
开卖当日相当热闹
大批买家等待
大批买家等待
凯柏峰发展规模庞大
凯柏峰发展规模庞大
分3期发展,合共提供1,880伙
分3期发展,合共提供1,880伙
有声称是早年以建筑期付款方式买入项目的买家于讨论区贴出「联署声明」
有声称是早年以建筑期付款方式买入项目的买家于讨论区贴出「联署声明」
希望提供利息补贴现金回赠予凯柏峰I、II期买家
希望提供利息补贴现金回赠予凯柏峰I、II期买家

疑似凯柏峰业主贴「联署声明」

有声称是早年以建筑期付款方式买入凯柏峰的买家,于讨论区贴出「联署声明」表示,眼见同系及同区新盘越卖越平,担心银行估价不足而导致抬钱上会,故希望采取集体行动向发展商求助,其中包括要求提供成交金额之4.5%作为置业利息补贴现金回赠予凯柏峰I、II期买家;与本地主流银行协商,支持选择建筑期付款的买家能以合约价上会;以及考虑提供过渡性贷款或发展商按揭计划,协助选择建筑期付款的买家顺利上会等。

不过,大部份网民认为此属输打赢要行为,「凭实力卖嘅楼点解要帮上会」、「输就发展商赔,赢会分返比发展商?」、「买楼卖楼都商业决定有咩社会责任?」、「个价唔啱咪挞订罗」。

凯柏峰I示范单位

凯柏峰I于2022年6月首度推出市场
凯柏峰I于2022年6月首度推出市场
首批128伙,折实平均尺价约17,888元
首批128伙,折实平均尺价约17,888元
入场单位折实售价约619.5万元
入场单位折实售价约619.5万元
当时信和置业营业部集团联席董事田兆源形容
当时信和置业营业部集团联席董事田兆源形容
首批定价属「超级开心价」
首批定价属「超级开心价」
希望助年轻买家上车
希望助年轻买家上车
凯柏峰II紧接于一个月后推出市场,首批涉138伙
凯柏峰II紧接于一个月后推出市场,首批涉138伙
首张价单折实平均尺价约18,378元
首张价单折实平均尺价约18,378元
较凯柏峰I折实平均尺价17,888元高约2.7%
较凯柏峰I折实平均尺价17,888元高约2.7%
不过其后开始迎来加息周期等不利因素
不过其后开始迎来加息周期等不利因素
香港楼价即将陷入20年最长跌浪
香港楼价即将陷入20年最长跌浪

凯柏峰III售价平过1期及2期

由信和、嘉华、招商局置地及港铁合作发展的将军澳日出康城凯柏峰,发展规模庞大,分3期发展,合共提供1,880伙。其中凯柏峰I于2022年6月首度推出市场,首批128伙,折实平均尺价约17,888元,入场单位折实售价约619.5万元。当时信置营业部集团联席董事田兆源形容,首批定价属「超级开心价」,希望助年轻买家上车。

凯柏峰II紧接于一个月后推出市场,首批涉138伙,首张价单折实平均尺价约18,378元,较凯柏峰Ⅰ折实平均尺价17,888元高约2.7%。不过,其后开始迎来加息周期等不利因素,香港楼价陷入20年最长跌浪,发展商亦采低价策略,越卖越平。

凯柏峰III于2期推出后一年,即2023年8月推出,首批130伙,折实平均尺价约16,938元,入场售价496.74万元。以折实平均尺价计算,较1期低约5%,2期则低约7.8%。

飞扬2期大劈价 1期买家即坐艇

长实2022年6月推出市场的屯门新盘飞扬1期
长实2022年6月推出市场的屯门新盘飞扬1期
折实平均尺价约15,050元
折实平均尺价约15,050元
不过,去年3月推出市场的飞扬第2期
不过,去年3月推出市场的飞扬第2期
首批折实平均尺价仅12,509元
首批折实平均尺价仅12,509元
相隔不尺一年,大劈近17%
相隔不尺一年,大劈近17%

飞扬2期大劈价 1期买家即坐艇

除了凯柏峰外,长实2022年6月推出市场的屯门新盘飞扬1期,折实平均尺价约15,050元,但去年3月推出的飞扬第2期,首批折实平均尺价仅12,509元,即相隔不足一年,大劈近17%,当时发展商形容为「深水炸弹」。长实主席李泽钜出席业绩会时曾指,希望有关定价对市场有刺激作用,帮助市民上车,但认为市走势短期仍受高息及楼市政策主导,吁市民量力而为。

虽然这个「深水炸弹」对于新买家而言是好事,但就将早前买入飞扬1期的买家炸得体无完肤,因为部份选择建筑期付款的买家还未收楼,物业价值已大跌。

「即供」或「建期付款」有何分别?

一般而言,新盘付款办法主要分为「即供」或「建筑期付款」,两者分别在于支付尾数的时间。

「即供付款」需要买家在短时间内上会,在签订临时买卖合约时先支付约5%订金,往后一段时间再多支付一定金额,并规定在签定临时买卖合约后60天左右成交,亦即代表买家签约后,要立即寻找银行申请按揭。由于很多时单位仍是楼花,故买家在物业落成前已经需要供楼,但发展商普遍提供较高折扣予即供买家。

至于「建筑期付款」,即买家只需支付小量首期后,至收楼前才找银行申请按揭支付尾数,所以预算有限的上车客普遍多会选择这种付款方式。

然而,随着楼价下跌,建筑期付款缺点及风险浮现,因为待真正成交时,银行会按当时市况再为物业作一次估值。如果估值低于当日「合约价」,银行只能用当时估值计算按揭,变相买家就需要自己抬钱上会,买家要留意当中风险。

专家:中小行或成「救生艇」

庄锦辉表示,不同银行会夥拍不同的估价公司,因而同一个单位会有不同的估价
庄锦辉表示,不同银行会夥拍不同的估价公司,因而同一个单位会有不同的估价

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示,不同银行会夥拍不同的估价公司,因而同一个单位会有不同的估价,新盘收楼阶段时,现时估价不足的情况比较多出现于大型银行,反而中小型银行则成为「救生艇」,较容易估足价批出按揭,不过中小型银行利率亦相对会较高。

不过,如果需要申请高成数按揭的话,准业主要留意按保公司估价较银行严谨,会自行再作估价,准业主应避免只申请一间银行或只用一间按揭保险公司,一定要做到货比三家,以争取较高估价。

他建议有意入市的买家,如果购买新楼,应选择即供付款办法,因现时越来越多选择建期的买家,于收楼时出现银行估价不足的情况,买家或需要「抬钱」上会。

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