新盘建期买家恐遇「价息双杀」楼价跌要抬钱上会按息两年高1.625厘

2024-05-16 06:00

近日网上有声称是日出康城新盘凯柏峰的买家担心收楼时，无法借足按揭要抬钱上会，并于讨论区贴出「联署声明」，希望发展商提供利息补贴等一系列措施，结果惹来大量网民批评。事实上，随着近年本港楼市下跌，较早期的新盘楼花很有可能估价不足，严重者更可能令以建期付款方式的买家要抬钱上会，甚至最终因上不到会而要挞订。究竟「建期付款」与「即供付款」有何分别？购买楼花时又应该注意甚么风险？

「即供付款」VS 「建期付款」

所谓「即供付款」，即买家支付订金后，就需要在短时间内全数付款或上会以完成交易。好处是一般发展商会提供较大折扣优惠，买家亦可按当时息口环境及单位估值申请按揭，未来变数较少；缺点则是买家在楼花期内已经要供楼，若然本身业主期内要租住其他物业，便会百上加斤。

「建期付款」方面，即买家支付较少首期后，可直至收楼前才向银行申请按揭支付尾数。好处是付款期较宽松，一般较适合预算有限的上车客选择；不过，缺点是楼价一般比即供付款为高，楼花期后息口或已上升、单位估值亦可能下跌，甚至买家本身的工作及经济情况也随时有变，最终令买家因上不到会而要挞订。

近日网上有声称是日出康城新盘凯柏峰的买家担心收楼时，无法借足按揭要抬钱上会。

新盘买家宜认清「建期付款」与「即供付款」的好处及坏处。

差估署早前公布3月全港私人住宅楼价指数按月回升1.06%至305.7，终止10个月连跌走势，惟按年则跌13.23%。

近年本港实际按息由2.5厘加至4.125厘，加幅高达1.625厘。

近期按揭计划的现金回赠也大减，由以往普遍达1%或以上，现时部份大行已减至「零」。

洪水桥新盘「#LYOS」劈价最多32%出售货尾，长实营业部首席经理郭子威强调，如果买家未有完成买卖合约，若重售后成交价较挞订价低，将向买家追讨差价。

差估署楼价指数两年跌两成

若以单位估价而言，差估署早前公布3月全港私人住宅楼价指数按月回升1.06%至305.7，终止10个月连跌走势，惟按年则跌13.23%；若以2022年3月计，两年间更大跌约两成。

换言之，近两年的新盘楼花很有可能会出现估价不足的情况，买家就可能要申请更高的按揭成数，以至额外准备更多的首期上会。假设以楼价500万元单位为例，楼价跌13%已经是65万元，楼价跌20%就相差100万元。

H按封顶息两年大增1.625厘

息口环境方面，翻查资料显示，近年本港最优惠利率（P）由5厘加至最新的5.875厘，市场上普遍的H按封顶息率亦由大约「P-2.5厘」急升至最新的「P-1.75厘」，即实际按息由2.5厘加至4.125厘，加幅高达1.625厘。

若以2.5厘息及30年期计，每贷款100万元的每月供款为3,951元，贷款500万元则供款19,756元；而以4.125厘息及30年期计，每贷款100万元的每月供款增至4,846元，贷款500万元则供款24,232元。换言之，每贷款100万的每月供款就要多付895元，贷款500万则为4,476元，升幅接近23%。

顺带一提，近期按揭计划的现金回赠也大减，由以往普遍达1%或以上，现时部份大行已减至「零」。若以500万楼盘、借九成计，现金回赠1%也相差达4.5万元。