美国加息11次 港楼蒸发2万亿 市场憧憬减息 增买家入市信心｜陈永杰

近日市场大吹减息风，进一步加强买家入市信心，不少买家选择偷步入市。回顾美国今次加息周期达5.25厘，连累本港私楼总市值蒸发逾2.2万亿，即平均每名业主身家输179万。

美国为打击陷于40年来的最高通胀，今轮加息周期自2022年3月中启动，先后加息11次累计达5.25厘，期间本港楼市饱受压力，楼价大跌逾2成，创2008年金融海啸后最大跌市，引发银主盘及负资产个案涌现，发展商「深水炸弹价」开盘一个接一个。

反映整体二手楼价的中原城市领先指数CCL，于今轮美国加息周期累跌逾2成，指数从2022年3月美国展开加息时180点以上，当时本港1个月拆息（HIBOR）低至1厘以下，最近CCL在140点水平徘徊，目前楼价处于近八年低位。目前拆息升至4厘以上。

回顾美国今次加息周期达5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，从而令楼价下跌，期间全港私楼总市值蒸发逾2.2万亿，相当于每加息1厘，总市值就少4368亿，除开全港128万伙私人住宅单位，平均每名业主身家蒸发179万。

太古城业主人均身家输305万

据中原楼市大数据显示，目前全港私楼总市值已下跌至9.2万亿，比美国启动加息前逾11.5万亿，下跌近两成。

而中原地产统计的十大屋苑，总市值亦由美国加息前达9,079亿，现已跌至7061亿。当中以中产屋苑太古城的业主人均身家蒸发305万最多。而以打工仔为主的嘉湖山庄，人均业主亦损失137万。

曾有「炒家天堂」之称的沙田第一城更变成「输家天堂」，屋苑平均尺价由2022年3月17059元，上月跌至12415元，短短两年多跌幅达27%，是今轮加息周期跌得最伤屋苑。

憧憬减息在即

面对楼市气氛疲弱，市民大量财富瞬间蒸发，甚至沦为负资产一族，市民还何来有心情外出消费，严重打击各行各业，对经济发展有负面影响。

笔者认为，随着美国经济衰退风险升温，9月减息机会极高，本港楼市将捱过这两年零6个月最痛苦的加息周期。

尽管本港银行或要最快年底或明年初才有望减息，但市场憧憬美国减息在即，在利好消息下，进一步增强买家入市信心，近日不少买家偷步入市，新盘开价屡见试底成功，楼价跌幅亦有所收窄。多个新盘正密锣紧鼓部署推售，第四季楼市料现曙光。

陈永杰 
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁