艺人廿年前轻生单位 获多次转手减凶宅程度 盘点四类事故等级 自然离世属哪一级?

2024-08-15 06:00

艺人廿年前轻生单位 获多次转手减凶宅程度 盘点四类事故等级 自然离世属哪一级?
艺人廿年前轻生单位 获多次转手减凶宅程度 盘点四类事故等级 自然离世属哪一级?

踏入农历七月,也就是民间称为鬼节,关于鬼魂之说,不少人宁可信其有;不过也有人不信邪,甚至购入凶宅投资或自住,也大有人在,原因离不开一个「平」字,坊间有说法「穷比鬼可怕」。事故单位又称凶宅,过去对大众而言既神秘又心生忌讳,不过随时代转变,对于部份上车或投资者则是难能可贵的低水单位。

嘉湖山庄残旧事故单位

天水围嘉湖山庄一个凶宅单位,吸引4组客争购,更抢高30万,以288万成交,低市价约38%,尺价仅5,227元。(相片来源:环亚物业拍卖)
天水围嘉湖山庄一个凶宅单位,吸引4组客争购,更抢高30万,以288万成交,低市价约38%,尺价仅5,227元。(相片来源:环亚物业拍卖)
上述单位早年曾发生事故,而沦为「凶宅」。(相片来源:环亚物业拍卖)
上述单位早年曾发生事故,而沦为「凶宅」。(相片来源:环亚物业拍卖)
墙身发黄发霉(相片来源:环亚物业拍卖)
墙身发黄发霉(相片来源:环亚物业拍卖)
状况不佳(相片来源:环亚物业拍卖)
状况不佳(相片来源:环亚物业拍卖)
睡房(相片来源:环亚物业拍卖)
睡房(相片来源:环亚物业拍卖)
厕所(相片来源:环亚物业拍卖)
厕所(相片来源:环亚物业拍卖)
厨房(相片来源:环亚物业拍卖)
厨房(相片来源:环亚物业拍卖)
景观开扬(相片来源:环亚物业拍卖)
景观开扬(相片来源:环亚物业拍卖)

早前拍卖场推出不少减价单位,吸引不少用家及投资者前往「寻宝」,连带凶宅罕现抢购,其中天水围嘉湖山庄一个凶宅单位,吸引4组客争购,更抢高30万,以288万成交,尺价仅5,227元。该单位低市价近四成,对于百无禁忌人士而言不失为一个好机会,但到底市场如何去定义凶宅,买入这类单位会否影响银行批核按揭,今次专家都会分析三大注意事项。

4类事故单位等级:

买「凶宅」 前宜先向银行查询

中原按揭经纪董事总经理王美凤表示,市场所谓「凶宅」,其实现时并无官方定义,法律上亦没有界定何谓凶宅。凶宅基本上是一个约定俗成的说法,一般指单位内曾发生不愉快或非自然的命案,如凶杀、跳楼或烧炭、上吊等自杀、失足或煤气爆炸等意外死亡事故等。

由于中国人对不幸命案心生忌讳,普遍不愿意购买凶宅作居所,故此问津凶宅的买家稀少,业主脱手出售单位困难,凶宅成交价一般亦较市价为低。不过,若单位内发生的是属于自然死亡事件如百年归老或病故等,则一般不会列作凶宅。

王美凤指出由于凶宅往往出现转让困难及售价折让的关系,银行对于凶宅有机会降低可造按揭成数、调高按息,甚至拒绝批出按揭;当中亦视乎单位估值与市值之差幅及银行取态等。

上述方面会受到凶宅条件而影响,包括所谓凶宅有多「凶」的程度,如事故的严重性及令人心生恐怖的程度、是否被广泛报道及市场出现较大回响、命案发生至今之时间长短,以及单位是否曾成功转手等,银行之间批出之按揭条款有机会出现很大差别,买家宜多找银行作比较。

例如是一宗轰动全港的血腥凶杀案,银行除了拒绝批出该单位之按揭,同层所有单位亦会受影响,而银行之间评估尺度不同,亦有银行连带上层及下层之全层或部分单位亦拒批按揭。

事故类型有等级

以烧炭自杀案件为例,银行接受程度相对较高,未必会连累相邻单位,对于发生较轻型事故的凶宅,有些银行仍可批出按揭,但或需降低按揭成数及上调按息。

凶宅事故发生距今时间长短及是否曾转手亦影响银行接受程度,例如一个二十多年前艺人跳楼单位,至今已成功转手数次,先后已有几户人家入住该单位,买家对单位之忌讳有所降低,故有银行愿意批出按揭。

有些事故如因病厌世自杀轻生、意外事故抢救无效等,若然未有被广泛报道,银行内部未必有将单位列作凶宅名单,故上会未必受影响。

甚至有人将凶宅分为四个等级:

1. 微凶宅:指住户因轻微意外死亡,例如跌倒、意外滑倒等。

2. 次凶宅:住户可能因较严重的非自然死因去世,例如被遗弃导致饿死。

3. 中凶宅:指的是房屋内曾经发生过自杀事件,像是上吊、烧炭等。

4. 大凶宅:是指房屋内曾经发生过重大的死亡事件,比如谋杀案、重大事故等。

如何得知单位是否「凶宅」

至于买家如何得知单位是否凶宅及是否影响按揭上会,买家可尝试查看网上一些凶宅名单,或透过地产代理查询,但需明白,基本上凶宅没有官方名单及定义,亦没有界定凶宅的标准。

若有业权人离世,土地查册纪录虽可显示相关登记,但这不代表单位属于凶宅,因为纪录不会列出业权人死亡原因及地点;若命案不幸者并非业权人,有关离世纪录亦不会登记在土地注册处。较实际的方法是找银行估价或网上估价,若然属于银行凶宅黑名单,网上估价结果或显示为「不适用」;不过,这不代表银行必定全然拒批该单位之按揭,亦有可能是需由银行再作个别评估,买家可找银行直接了解。

例如沙田河畔花园「欢场屠夫」案的凶宅同层户在今年6月,以低市价232.5万元沽出,造价不但重返2012年水平,更较事故单位平逾2成。

1997年「欢场屠夫案」曾轰动全港,当时一名夜总会女子于涉事单位内被杀害,再以木箱藏尸弃于城门河。该单位多年来被市场视为重点凶宅,就连同层单位,甚至连楼上及楼下的5室一直大受影响。即使事隔将近30年,各银行目前仍然不向同层单位提供即时网上物业估价服务。

近年市场缺盘,凶宅成交个案亦有所增加,部分更是贴近市价售出,银行对于轻型凶宅的接受程度有所增加,一些陈年凶宅或较轻事故的凶宅或已获银行稍作松绑,买家可先找银行查询。

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