北水买REITs憧憬今月有消息 领展高息逾7厘 专家剖析优势及风险

中证监4月宣布将房地产投资信托基金（REITs）纳入「沪深港通」，转眼半年，当局仍未公布有关细节及落实时间表，但坊间有机构估计，11月17日为「沪港通」开通10周年，届时当局有机会公布将REITs纳入互联互通。有专家亦相信，当局有机会在近期「开绿灯」，并相信北水会青睐较大只的REITs，当中领展（823）可看高一线；加上踏入减息周期，领展等REITs现时普遍仍有7厘以上，投资者可望「财息兼收」。

北水买REITs｜哪只股份最大机会获纳入？

领展、置富、越房符港股通资格

根据现时纳入港股通条件，股份需为恒生综合大型股指数或综合中型股指数的成份股；或是市值50亿元及以上的恒生综合小型股指数成份股。观乎本港上市的REITs，现时仅领展（823）、置富（778）及越秀房托（405）符合资格。

王国龙：等待细节 冀尽快落实

领展行政总裁王国龙日前表示，业界正等待监管机构公布相关细节，期望尽快落实，相信此可吸引内地投资者，透过互联互通投资领展，而流通量增加有助香港股市。

北水买REITs｜本地REITs有何优势？

红蚁资本投资总监李泽铭自言没有内幕消息，但REITs将纳入「沪深港通」已公布了一段时间，相信在11月17日「沪港通」开通10周年的日子，公布消息的机会也很大。

李泽铭：息高料受公募、险资青睐

他说，对比内地REITs，本港REITs有一定吸引力，以现时息率达7厘的领展为例，「内地其实是没有甚么REITs有7厘息率的」，而且本地以民生商场为主的领展或置富，其租金稳定性颇高，「就是说你现在7厘，然后你买下去，预计未来大概也是这个数，稳定地可以派息出来」。

虽然锺情高回报的内地散户，本地REITs未必是他们的那杯茶，但李泽铭指「本地姜」可吸引内地公募基金、险资这一类资金，「因为在内地比较难买到一些稳定高回报的产品，例如买中国10年国债，其实也是2、3厘水平。」

他相信这些内地机构投资者，不倾向买太小型的股份，因此领展对他们吸引力相对较大。投资者若博REITs纳入「沪深港通」，冀在股价上赚一笔的话，股价处近期低位的领展值博率较高。

领展组合分散 派息相对稳定

此外，减息周期开展不久，本港银行定存息率已回落至4厘或以下。相对地，本地多只REITs仍有7厘或以上，对「食息一族」而言，李泽铭认为REITs更胜其他公用收息股，而领展同样是其心水，皆因领展市值较大，流动性较高，派息也吸引，「当然领展的息不是最高的，可能越秀房托（405）的息会高一点，但是越秀稳定性又没有领展这么高。」因为领展的物业组合比较分散，除了本地物业，亦有海外如澳洲或新加坡物业可分散风险。

对于领展日前公布中期业绩，可分派总额按年增加4.3%至34.76亿元，每基金单位分派增加3.7%至134.89仙；「今次领展有增长，见到是海外为主，对冲了个别区域的风险，例如说现在香港市道不行，流行北上消费。领展香港部分跌，其他部分可以帮补一下」。 

领展在业绩公告内亦表示，由于港元强势及消费模式转变导致消费低迷，其香港零售物业组合的商户每平方尺销售总额按年下降4.3%，而整体香港市场则按年下降8.8%。另一边厢，海外业务如澳洲的零售资产每月商户销售额持续录得上升，超越疫情前的水平；新加坡商场的消费需求稳定，客流量恢复至疫情前水平。

北水买REITs｜投资REITs有何风险因素？

特朗普关税等政策 或拖慢减息

不过，特朗普当选美国总统，成为投资REITs其中一个风险因素。外界关注其关税和财政政策可能令美国通胀持续，放慢联储局减息步伐，10年期美债息在大选后亦升至4.4厘，领展周四股价亦跌4.2%。

事实上，REITs向来是息口敏感板块，若高息环境持续，会令其发展成本及利息支出维持在高水平，「减慢了（减息）一定限制到REITs升幅」，李泽铭指明年联储局减息步伐的不确定性高了，暂难言对REITs价格的影响。

大行忧人币转弱 更多港人北上

此外，大行美银及摩根大通均关注美债息升，不利领展股价。美银亦担心人民币转弱可能导致更多港人北上消费，该行维持「中性」评级，目标价看42元，认为领展估值合理；摩根大通则维持「增持」评级，目标价45元，指业绩最令人惊喜是利息支出按年下跌14%，整体业绩稳定。

滙丰环球则因应领展香港物业组合租金增长放缓，下调每单位基金分派预测，削目标价6.5%至42元，维持「买入」评级。瑞银亦赞领展物业收入净额较预期强劲，以及平均借贷成本较预期低，给予「中性」评级，目标价38元。