经络料明年楼价反覆偏好增3至6% 实际按息降至3.25厘 市民置业取态审慎

今年楼按市道跌宕起伏，一方面，年初政府全面撤辣、联储局开啓减息周期、金管局修订物业按揭贷款监管措施，银行亦逐步放松按揭业务取态为楼市创造更有利环境，但经济不景、供过于求等不明朗因素仍拖累楼市回升。展望明年，经络按揭转介首席副总裁曹德明预计，美国减息下第三季时滙丰的最优惠利率（P）会继续回落至5厘，实际按息将低至3.25厘，楼价表现将反覆偏好，波幅介乎3至6%。中原按揭董事总经理王美凤指出，明年美息仍处回落周期，港元拆息亦将会下跌，当拆息回落一定幅度，银行将再有机会减P，预期明年按息将降至3.25厘水平。

以450万元平均按揭贷款额、30年还款期计，每月还款额13,709元，较现时再少436元或3%。

曹德明认为，本港经济尚未完全复苏，整体大环境仍存在不稳定性，故市民置业态度偏向审慎。

一个月拆息或反覆徘徊4厘水平

曹德明称，美国料减息两次，基准利率将下调至3.75厘至4厘区间，港银减P至5.25厘后，实际按息料减至3.25厘，料发生的时点将在明年8、9月时，一个月拆息或反覆徘徊4厘水平，明年年中可能下试3.5至3.7厘。

他预计， 明年楼价表现将反覆偏好，因见发展商推盘成交高低价都有，高价来自外国及新港人客，推盘的货尾亦是按市场价，换楼市场发展较慢，二手楼成交仍在寻底。另外，今年租金回报率从3厘至4厘半不等，随著息口回落，市场上有一半能做到供平过租，转租爲买的情况略有增加。

王美凤表示，按照现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低于2.2%，按息方可跌穿封顶息率而下降，现时拆息近4.5%多水平与2.2%仍有较大距离；不过，若明年拆息能逐步下降，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。

调查：逾八成明年入市保持审慎

经络按揭转介同时访问市民了解来年置业意向取态，当中逾三分之二为现有业主，其馀则为未有置业的人士。在整体受访市民中，逾8成半表示来年入市或投资部署取态将保持审慎。另有逾6成表示，政府年内多番「减辣」措施对楼按市场有正面作用。

曹认为，政府「减辣」有助楼市平稳发展，但本港经济尚未完全复苏，整体大环境仍存在不稳定性，故市民置业态度偏向审慎。

趁低吸纳为入市主要原因

来年置业部署方面，持有物业市民中，逾7成为「静观其变或先按兵不动」，其次为「考虑换楼」，占15.9%。考虑换楼的市民中，近3成投选「楼价下跌，趁低换楼」为换楼诱因，其次为「家庭需要」占25.2%，「改善居住环境」则占21.4%。此外，逾7成考虑换购二手物业，一手物业占28.6%。逾5成心仪600万以上至1,000万元物业，近6成半会承造高成数按揭。

没有持有物业市民中，逾5成来年置业部署为「静观其变或先按兵不动」，其次为「考虑置业」占36%，租楼则占11.7%。考虑置业的市民中，逾9成是作自用，近4成投选「楼价下跌，趁低吸纳」为主要置业诱因，其次为「砖头保值」占18.1%，「息口回落」则占14.6%。此外，逾5成考虑购入二手物业，一手物业占45.1%，海外物业则占2.8%。逾6成半心仪楼价600万元或以下物业，逾7成会承造高成数按揭。