樓市下行壓力未減 負資產危機仍在

樓價急跌，令上季住宅負資產按揭宗數急增至逾1.2萬宗，短短3個月便急升近22倍，升幅相當駭人，而且更創下近18年新高，但距離2003年沙士時逾10萬宗仍相距甚遠。儘管金管局強調銀行按揭業風險可控，業界亦認為負資產飆升僅屬短暫現象，當局不能掉以輕心，須密切注視負資產數字，勿讓情況惡化。

金管局公布，負資產宗數由去年第3季533宗，飆升至第4季12,164宗，增幅近22倍，而涉及金額亦按季急增21倍至逾662億元，當中無抵押部分的金額則由5,900萬元，急增至逾25億元，按季飆升近42倍。負資產個案涉及較高成數按揭貸款，包括銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計畫貸款。
勿高估通關效應樓市迅速回穩

負資產宗數急升，因去年樓價大跌，首3季累計下跌8.5%，但到了第4季跌勢加劇加快，再跌7.7%所致。加上當局在2019年放寬按保門檻，將9成按揭樓價上限由400萬元放寬至800萬元，去年更進一步放寬至1,000萬元，而銀行一般向員工提供高達10成按揭貸款作為員工福利，幫助首期不足人士上車。可是在樓市大跌時，這是好心做壞事，令那些透過高成數按揭上車並且在去年上會的業主，頓成負資產一族。

單從數字來看，負資產數字急速惡化是非常驚人，但若與1997年金融風暴至2003年沙士情況相比，便不難發現情況未到令人恐慌境地。首先，當年金融風暴令樓價在短短14個月內急跌逾40%，到2003年上半年累計大跌66%，導致經濟衰退，百業蕭條，失業率更由97年8月的2.1%升至2003年6月的8.5%，不少業主在失業和負資產夾擊下，出現斷供潮，銀行收回物業進行拍賣。然而，現在香港即使遭到3年疫情折騰，經濟去年再度陷入衰退，但失業率卻僅3.5%，而且不少行業出現請人難問題，只要業主仍有穩定工作，每月準時供樓，即使物業淪為負資產，銀行也不會貿然要求業主提早償還貸款。

此外，97年炒風熾熱，當時很多業主手上持有多個物業，而按揭貸款比率高達95%以上，一旦斷供便令銀主盤湧現，觸發樓市崩潰。港府其後吸取教訓，一方面要求銀行加強對借貸人士進行壓力測試，另方面不斷推出多項辣招打擊炒賣活動，現時炒家幾乎已絕迹，用家主導樓市。即使目前很多高成數按揭的業主淪為負資產，由於供款比率平均在45%以下，故拖欠比率僅0.06%，反映貸款質素良好，暫時未構成信貸風險。
宜緊盯負資產數字適時出招

更重要是隨着與內地逐漸恢復通關，樓市氛圍有所好轉，業界相信內地客來港買樓人數漸增，加上港府推出高才通計畫，每年將會引進3.5萬名海內外人才，這些人才對住房需求殷切，不管是買樓抑或租樓，對樓市起支持作用。一旦樓價回穩，相信負資產宗數可望回落。

不過，當局切勿因此而過於老神在在，畢竟樓市下行壓力並未消退，尤其是私樓潛在供應量多達10.5萬伙，創有記錄以來新高，發展商在推盤時不敢太進取，為了盡快促銷套現，可能低市價開盤，令樓價進一步受壓。這對近兩年入市、選擇採用建築期付款方法（通常只付樓價1成訂金）的買家來說，將面臨兩難抉擇，因在樓花期樓價已下跌了15%，成為負資產，若樓價跌勢未止，待接獲收樓通知前向銀行申請按揭時，肯定出現估價不足，須額外籌集資金以完成交易，否則便要撻訂，令辛苦儲來的首期化為烏有。

因此，當局要密切留意負資產數字變化，勿高估通關效應，若發現數字進一步惡化，須適時出招疏導風險，以免樓價失序大跌，屆時要花上更大代價才能扭轉跌勢。