收租業主有3大扣稅項目 物業稅VS個人入息課稅 其實不用煩?

2024-05-07 16:46

收租業主有3大扣稅項目 物業稅VS個人入息課稅 其實不用煩?
收租業主有3大扣稅項目 物業稅VS個人入息課稅 其實不用煩?

近日不少人均已陸續收到由稅務局發出的「綠色炸彈」,除了打工仔要申報薪俸稅外,買「磚頭」收租的業主亦需要為其出租物業收入申報「物業稅」或「個人入息課稅」;不過,業主若以個人名義出租物業,亦有3個主要扣稅項目。

拖租不等於「不能追回租金」

在申報物業稅時,稅務局一般只會接納以下3個主要扣稅項目。其一,是差餉。只有業主同意繳付及已支付差餉才可獲扣減,已獲寬免的差餉金額則不可再向稅務局申請扣稅,其中繳付地租部份亦不可申請在計算物業稅時扣減。

其二,不能追回的租金。部份租客可能基於某些原因,未能按時繳付租金給業主,甚至拖欠數月,但這些未能準時收取的租金,在性質上只屬於欠租,並非「不能追回的租金」,因此業主不能將欠租在申報物業稅中扣除。

不過,若租客在拖欠租金後,業主事後無法與租客聯絡,所拖欠租金則可被視為「不能追回的租金」,可向稅務局申請扣減。一旦日後業主收回已獲扣減的「不能追回的租金」,仍須將該筆款項在收回的年度申報為應課税租金收入,重新向稅務局繳稅。

供樓利息扣減不適用收租物業

其三,修葺及支出標準免稅額。修葺支出因各個物業樓齡而異,但稅務局為了簡化計算手續,會自動在業主的淨出租收入中劃一扣減20%,作為修葺和支出的標準免稅額,業主毋須提供相關實際支出證明,即使實際修葺支出較多,亦不可作額外扣稅。

至於供樓利息扣減,中原按揭董事總經理王美鳳表示,出租物業無法扣減供樓利息,因這目前只限於自住物業的「居所貸款利息」可扣稅年期20個課稅年度,最高扣減額為每年為10萬元。但由2024至25課稅年度開始,只要納稅人在報稅年度內,是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住,居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元,直至子女滿18歲為止。

業主若以個人名義出租物業,有3個主要扣稅項目,分別為差餉、不能追回的租金及修葺及支出標準免稅額。
業主若以個人名義出租物業,有3個主要扣稅項目,分別為差餉、不能追回的租金及修葺及支出標準免稅額。

物業稅金額如何計算?

物業稅計算方法方面,為全年淨租金收入(即是指應評稅淨值)的15%。所謂「應評稅淨值」,則是指物業在每個課稅年度(即每年4月1日至翌年3月31日)的淨出租收入,並扣除差餉、不能追回租金及修葺支出等事項。

「應評稅淨值」的計算方法:

物業出租收入 - 不能追回的租金 = 應評稅值 

應評稅值 - 業主繳付的差餉 - 修葺及支出的標準免稅額 = 應評稅淨值 

以下為物業稅具體計算方法的例子:假設在整個課稅年度,物業月租為20,000元,相當於一年租金為240,000元,扣減業主所繳交5%差餉、即12,000元,淨出租收入為228,000元,再扣減劃一的修葺及支出免稅額即45,600元,應評稅淨值為182,400元,以稅率15%計算,該課稅年度須繳交的物業稅便是27,360元。

物業出租收入除了可申報「物業稅」,業主亦可將租金轉化為入息部份,以「個人入息課稅」來申報。
物業出租收入除了可申報「物業稅」,業主亦可將租金轉化為入息部份,以「個人入息課稅」來申報。

物業稅 VS 個人入息課稅

物業出租收入除了可申報「物業稅」,業主亦可將租金轉化為入息部份,以「個人入息課稅」來申報。因為「物業稅」稅率是劃一以淨租金收入的15%來徵稅,「個人入息課稅」則採用「累進稅」稅階來抽稅。例如首4萬為2%;40,001元至80,000元為7%;80,001元至120,000為12%;120,001元以上則為17%。王美鳳指出,以「個人入息課稅」申報,亦可以扣盡各項稅務寬免,例如供養父母、子女、退稅年金及自願醫保等。

然而,納稅人本身的固定工資收入,若採用「個人入息課稅」評稅,工資和租金收入須合併計算,而「累進稅」的最高邊際稅率較一般標準稅率高,如果納稅人本身工資收入高,以「個人入息課稅」最高稅階17%來為物業租金收入報稅,須繳交稅款有機會較多。

不過,王美鳳指業主毋須擔心會多繳稅款,因為稅務局會自動計算兩種報稅方法,並會採用對納稅人較有利方式來評稅,因此只要納稅人如實申報所有收支,便毋須苦惱採用哪一種報稅方式會較為「着數」。

另外還有一點需要注意,要通常居於香港的納稅人,才可選擇「個人入息課稅」來評稅,通常居港是指每年在港居住不少於180日,或連續兩年在港居住不少於300日,若不屬於通常居港,租金收入就只能按物業稅來繳稅。

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