收租业主有3大扣税项目物业税VS个人入息课税其实不用烦？

2024-05-07 16:46

近日不少人均已陆续收到由税务局发出的「绿色炸弹」，除了打工仔要申报薪俸税外，买「砖头」收租的业主亦需要为其出租物业收入申报「物业税」或「个人入息课税」；不过，业主若以个人名义出租物业，亦有3个主要扣税项目。

拖租不等于「不能追回租金」

在申报物业税时，税务局一般只会接纳以下3个主要扣税项目。其一，是差饷。只有业主同意缴付及已支付差饷才可获扣减，已获宽免的差饷金额则不可再向税务局申请扣税，其中缴付地租部份亦不可申请在计算物业税时扣减。

其二，不能追回的租金。部份租客可能基于某些原因，未能按时缴付租金给业主，甚至拖欠数月，但这些未能准时收取的租金，在性质上只属于欠租，并非「不能追回的租金」，因此业主不能将欠租在申报物业税中扣除。

不过，若租客在拖欠租金后，业主事后无法与租客联络，所拖欠租金则可被视为「不能追回的租金」，可向税务局申请扣减。一旦日后业主收回已获扣减的「不能追回的租金」，仍须将该笔款项在收回的年度申报为应课税租金收入，重新向税务局缴税。

供楼利息扣减不适用收租物业

其三，修葺及支出标准免税额。修葺支出因各个物业楼龄而异，但税务局为了简化计算手续，会自动在业主的净出租收入中划一扣减20%，作为修葺和支出的标准免税额，业主毋须提供相关实际支出证明，即使实际修葺支出较多，亦不可作额外扣税。

至于供楼利息扣减，中原按揭董事总经理王美凤表示，出租物业无法扣减供楼利息，因这目前只限于自住物业的「居所贷款利息」可扣税年期20个课税年度，最高扣减额为每年为10万元。但由2024至25课税年度开始，只要纳税人在报税年度内，是与2023年10月25日或之后出生的首名子女同住，居所贷款利息的免税额将由10万元提高至12万元，直至子女满18岁为止。

业主若以个人名义出租物业，有3个主要扣税项目，分别为差饷、不能追回的租金及修葺及支出标准免税额。

物业税金额如何计算？

物业税计算方法方面，为全年净租金收入（即是指应评税净值）的15%。所谓「应评税净值」，则是指物业在每个课税年度（即每年4月1日至翌年3月31日）的净出租收入，并扣除差饷、不能追回租金及修葺支出等事项。

「应评税净值」的计算方法：

物业出租收入 - 不能追回的租金 = 应评税值

应评税值 - 业主缴付的差饷 - 修葺及支出的标准免税额 = 应评税净值

以下为物业税具体计算方法的例子：假设在整个课税年度，物业月租为20,000元，相当于一年租金为240,000元，扣减业主所缴交5%差饷、即12,000元，净出租收入为228,000元，再扣减划一的修葺及支出免税额即45,600元，应评税净值为182,400元，以税率15%计算，该课税年度须缴交的物业税便是27,360元。

物业出租收入除了可申报「物业税」，业主亦可将租金转化为入息部份，以「个人入息课税」来申报。

物业税 VS 个人入息课税

物业出租收入除了可申报「物业税」，业主亦可将租金转化为入息部份，以「个人入息课税」来申报。因为「物业税」税率是划一以净租金收入的15%来徵税，「个人入息课税」则采用「累进税」税阶来抽税。例如首4万为2％；40,001元至80,000元为7%；80,001元至120,000为12%；120,001元以上则为17%。王美凤指出，以「个人入息课税」申报，亦可以扣尽各项税务宽免，例如供养父母、子女、退税年金及自愿医保等。

然而，纳税人本身的固定工资收入，若采用「个人入息课税」评税，工资和租金收入须合并计算，而「累进税」的最高边际税率较一般标准税率高，如果纳税人本身工资收入高，以「个人入息课税」最高税阶17%来为物业租金收入报税，须缴交税款有机会较多。

不过，王美凤指业主毋须担心会多缴税款，因为税务局会自动计算两种报税方法，并会采用对纳税人较有利方式来评税，因此只要纳税人如实申报所有收支，便毋须苦恼采用哪一种报税方式会较为「着数」。

另外还有一点需要注意，要通常居于香港的纳税人，才可选择「个人入息课税」来评税，通常居港是指每年在港居住不少于180日，或连续两年在港居住不少于300日，若不属于通常居港，租金收入就只能按物业税来缴税。

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