收租業主有3大扣稅項目物業稅VS個人入息課稅其實不用煩？

2024-05-07 16:46

近日不少人均已陸續收到由稅務局發出的「綠色炸彈」，除了打工仔要申報薪俸稅外，買「磚頭」收租的業主亦需要為其出租物業收入申報「物業稅」或「個人入息課稅」；不過，業主若以個人名義出租物業，亦有3個主要扣稅項目。

拖租不等於「不能追回租金」

在申報物業稅時，稅務局一般只會接納以下3個主要扣稅項目。其一，是差餉。只有業主同意繳付及已支付差餉才可獲扣減，已獲寬免的差餉金額則不可再向稅務局申請扣稅，其中繳付地租部份亦不可申請在計算物業稅時扣減。

其二，不能追回的租金。部份租客可能基於某些原因，未能按時繳付租金給業主，甚至拖欠數月，但這些未能準時收取的租金，在性質上只屬於欠租，並非「不能追回的租金」，因此業主不能將欠租在申報物業稅中扣除。

不過，若租客在拖欠租金後，業主事後無法與租客聯絡，所拖欠租金則可被視為「不能追回的租金」，可向稅務局申請扣減。一旦日後業主收回已獲扣減的「不能追回的租金」，仍須將該筆款項在收回的年度申報為應課税租金收入，重新向稅務局繳稅。

供樓利息扣減不適用收租物業

其三，修葺及支出標準免稅額。修葺支出因各個物業樓齡而異，但稅務局為了簡化計算手續，會自動在業主的淨出租收入中劃一扣減20%，作為修葺和支出的標準免稅額，業主毋須提供相關實際支出證明，即使實際修葺支出較多，亦不可作額外扣稅。

至於供樓利息扣減，中原按揭董事總經理王美鳳表示，出租物業無法扣減供樓利息，因這目前只限於自住物業的「居所貸款利息」可扣稅年期20個課稅年度，最高扣減額為每年為10萬元。但由2024至25課稅年度開始，只要納稅人在報稅年度內，是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住，居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元，直至子女滿18歲為止。

業主若以個人名義出租物業，有3個主要扣稅項目，分別為差餉、不能追回的租金及修葺及支出標準免稅額。

物業稅金額如何計算？

物業稅計算方法方面，為全年淨租金收入（即是指應評稅淨值）的15%。所謂「應評稅淨值」，則是指物業在每個課稅年度（即每年4月1日至翌年3月31日）的淨出租收入，並扣除差餉、不能追回租金及修葺支出等事項。

「應評稅淨值」的計算方法：

物業出租收入 - 不能追回的租金 = 應評稅值

應評稅值 - 業主繳付的差餉 - 修葺及支出的標準免稅額 = 應評稅淨值

以下為物業稅具體計算方法的例子：假設在整個課稅年度，物業月租為20,000元，相當於一年租金為240,000元，扣減業主所繳交5%差餉、即12,000元，淨出租收入為228,000元，再扣減劃一的修葺及支出免稅額即45,600元，應評稅淨值為182,400元，以稅率15%計算，該課稅年度須繳交的物業稅便是27,360元。

物業出租收入除了可申報「物業稅」，業主亦可將租金轉化為入息部份，以「個人入息課稅」來申報。

物業稅 VS 個人入息課稅

物業出租收入除了可申報「物業稅」，業主亦可將租金轉化為入息部份，以「個人入息課稅」來申報。因為「物業稅」稅率是劃一以淨租金收入的15%來徵稅，「個人入息課稅」則採用「累進稅」稅階來抽稅。例如首4萬為2％；40,001元至80,000元為7%；80,001元至120,000為12%；120,001元以上則為17%。王美鳳指出，以「個人入息課稅」申報，亦可以扣盡各項稅務寬免，例如供養父母、子女、退稅年金及自願醫保等。

然而，納稅人本身的固定工資收入，若採用「個人入息課稅」評稅，工資和租金收入須合併計算，而「累進稅」的最高邊際稅率較一般標準稅率高，如果納稅人本身工資收入高，以「個人入息課稅」最高稅階17%來為物業租金收入報稅，須繳交稅款有機會較多。

不過，王美鳳指業主毋須擔心會多繳稅款，因為稅務局會自動計算兩種報稅方法，並會採用對納稅人較有利方式來評稅，因此只要納稅人如實申報所有收支，便毋須苦惱採用哪一種報稅方式會較為「着數」。

另外還有一點需要注意，要通常居於香港的納稅人，才可選擇「個人入息課稅」來評稅，通常居港是指每年在港居住不少於180日，或連續兩年在港居住不少於300日，若不屬於通常居港，租金收入就只能按物業稅來繳稅。

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