公司名義買樓 如何申請按揭？借款人為公司抑或股東？｜王美鳳
2024-08-07 06:00 
樓市撤辣後潛在客源擴闊，當中包括置業投資人士、買多層樓收租人士、內地或海外置業人士等，以公司名義買樓人士亦有所增加，原因是公司買樓的印花稅已由高達樓價之15%（以往曾高達30%），降至現時因應樓價介乎100元至4.25%，與所有置業人士一致繳交較低之置業印花稅率。
以上談到的公司買樓是指公司作為買方購買物業，而並非透過公司股權轉讓的方式買入物業，後者股權轉讓實質是透過購買公司獲得公司持有之物業及資產。對於一些買家來說，以公司持有物業或可帶來好處，例如是未來轉售物業有較大的彈性，可選擇售予一般買家又或以轉讓公司股權方式出售物業，由於買方以此方式購入公司連物業資產，涉及之印花稅率甚低，僅約0.2%，公司名義業主在轉售單位時便可有較大潛在客源，議價優勢或較大。
此外，對一些人而言，公司名義買入物業還有可能涉及慳稅作用，例如物業涉及之費用可作為公司開支而扣稅，公司出租物業在稅務處理上可透過繳交利得稅以取代物業稅，計算上或更慳稅，另外是公司名業主身份的私隱度可相對較高。
股權形式交易稅率僅1.2%
有限公司屬獨立法人，可簽訂買賣合約，公司買樓同樣可申請做按揭。較多公司買家選擇以空殼公司購置物業，由於並非經營業務公司，銀行需以公司股東之個人入息水平衡量還款能力，有關股東需符合現行供款佔入息比率之規定。公司股東或有不同持股比例，較多銀行接納持股比例不少於50%的公司股東作為按揭借款人及/或擔保人，例如有關公司兩位股東持股比例是50%及50%，其中一位股東已有足夠入息水平，便可由該位股東作為借款擔保人；若然股份比例分別是35%、25%、20%、20%，便需由多於一位股東作為借款擔保人，股份比例需合共達50%或以上。銀行間對於公司借款人審批準則不盡相同，有銀行要求不論多少股份比例，全部公司股東均需作為借款人。
借款擔保人公司股東，是否符合供款佔入息比率（Debt-to-income ratio，簡稱DTI）之要求，是銀行評估還款能力的基本準則。供款佔入息比率上限規定因應自用或非自用物業、首套房或二套房按揭不同，首套自用物業的每月DTI上限是50%，否則便是40%為上限。在這個準則下，若然作為借款擔保人的公司股東有兩位，他們並非夫婦又或未能讓銀行信納二人是共同自用物業，銀行便會以40%為上限計算供款佔入息比率。事實上，亦有銀行一律視公司名義購買物業作為非自用性質處理按揭申請，供款佔入息比率一概以40%為上限計。
公司名義物業買賣流程、持有公司之法定規則、每年涉及費用及稅務計算較複雜，一般首置買家不宜在未了解下輕率以公司名義買入物業。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
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