美國加息11次 港樓蒸發2萬億 市場憧憬減息 增買家入市信心｜陳永傑

近日市場大吹減息風，進一步加強買家入市信心，不少買家選擇偷步入市。回顧美國今次加息周期達5.25厘，連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億，即平均每名業主身家輸179萬。

美國為打擊陷於40年來的最高通脹，今輪加息周期自2022年3月中啟動，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾2成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。

反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾2成，指數從2022年3月美國展開加息時180點以上，當時本港1個月拆息（HIBOR）低至1厘以下，最近CCL在140點水平徘徊，目前樓價處於近八年低位。目前拆息升至4厘以上。

回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億，相當於每加息1厘，總市值就少4368億，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬。

太古城業主人均身家輸305萬

據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億，比美國啟動加息前逾11.5萬億，下跌近兩成。

而中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億，現已跌至7061億。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬。

曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17059元，上月跌至12415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。

憧憬減息在即

面對樓市氣氛疲弱，市民大量財富瞬間蒸發，甚至淪為負資產一族，市民還何來有心情外出消費，嚴重打擊各行各業，對經濟發展有負面影響。

筆者認為，隨着美國經濟衰退風險升溫，9月減息機會極高，本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。

儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息，但市場憧憬美國減息在即，在利好消息下，進一步增強買家入市信心，近日不少買家偷步入市，新盤開價屢見試底成功，樓價跌幅亦有所收窄。多個新盤正密鑼緊鼓部署推售，第四季樓市料現曙光。

陳永傑 
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁