上車盤成銀主盤重災區 佔整體逾八成「700萬以下物業斷供最嚴重」|陳永傑

2024-09-15 06:00

上車盤成銀主盤重災區 佔整體逾八成「700萬以下物業斷供最嚴重」|陳永傑
上車盤成銀主盤重災區 佔整體逾八成「700萬以下物業斷供最嚴重」|陳永傑

美國9月減息機會極高,政府及業界都很正面,認為香港樓市終有救。無論聯儲局減0.25厘或是0.5厘,最重要是本港三大銀行會否即時跟減,而減息對樓市絕對起極大正面影響。

料銀主盤數字未見頂

本港迎來減息周期,但很多處於水深火熱之中的小業主,未必等到減息這一日來臨,面對利率高企及經濟疲弱夾擊,業主斷供物業情況升溫。中原地產最新一份報告顯示,目前銀主盤數量積壓至逾340間,打破2008年金融海嘯時期的紀錄,創下近17年新高。如與疫情前的銀主盤數量僅數十個比較,可見目前斷供問題值得關注。本港經濟環境未有改善,相信銀主盤數字還未見頂。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,目前樓價1000萬元以下的銀主盤數量升至逾200伙,8月錄210伙,按年升近3成。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,目前樓價1000萬元以下的銀主盤數量升至逾200伙,8月錄210伙,按年升近3成。
陳永傑指,目前斷供問題值得關注。本港經濟環境未有改善,相信銀主盤數字還未見頂。
陳永傑指,目前斷供問題值得關注。本港經濟環境未有改善,相信銀主盤數字還未見頂。
700萬以下物業斷供最嚴重,佔近9成。
700萬以下物業斷供最嚴重,佔近9成。
樓價5,000萬以上的豪宅銀主盤,8月只有9伙,少於去年同期的11伙。
樓價5,000萬以上的豪宅銀主盤,8月只有9伙,少於去年同期的11伙。
陳永傑表示,細價樓銀主盤問題嚴重,不排除與政府近年放寬按揭政策而吸引大批上車客置業有關。
陳永傑表示,細價樓銀主盤問題嚴重,不排除與政府近年放寬按揭政策而吸引大批上車客置業有關。

上車盤成為銀主盤重災區,目前樓價1000萬元以下的銀主盤數量升至逾200伙,8月錄210伙,按年升近3成。而這類銀碼的細價銀主盤,佔整體逾80%,亦高於去年同期約75%。當中,亦以700萬以下物業斷供最嚴重,佔近9成。

相反,樓價5,000萬以上的豪宅銀主盤,8月只有9伙,少於去年同期的11伙。細價樓銀主盤情況嚴重,不排除與政府近年放寬按揭政策而吸引大批上車客置業有關。而豪宅業主較具實力及理財方面較佳。況且,豪宅成交量向來極少,佔整體成交不足1%。

單位市值低於按揭貸款額

近期二手市場以低價成交主導,部分屋苑樓價已重返8、9年,甚至10年前水平。尤其是於2021年後高位入市業主,若當時承造高於7成按揭支付樓價,由於過去3年樓價已跌3、4成,意味單位市值已低於按揭貸款額,當出現「資不抵債」,相信理論上只要業主準時供樓,銀行亦不會咄咄逼人,但市場已出現業主抬錢賣樓個案。

甚麼是抬錢賣樓?舉例,有上車客於2021年以500萬元購入一個屯門1房單位,承造九成按揭,貸款450萬元。惟3年過後,但單位或已跌至350萬元,帳面已損失150萬元,但並不是業主想蝕賣就賣這麼簡單,因為賣樓後尚欠銀行約430萬元貸款,意味需抬錢約80萬元才有能力蝕讓。80萬元不是細數,如果業主每月供樓掹掹緊的話,何來有能力抬錢賣樓?蝕得起賣樓的業主,本身較具實力,或有來自家人等其他資金協助。

陳永傑
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁

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