「摸货」风险勿看轻 炒家借长成交期图利 王美凤：接货随时要Full Pay

港府全面撤辣后，市场再掀炒风，据指多家银行拒绝承做确认人身份（俗称摸货）的按揭，中原按揭董事总经理王美凤接受《星岛头条》访问指，「摸货」的买卖程序及条款较一般交易复杂，涉及风险亦可能较高，现时未有银行接受摸货按揭，最终买家都需要真金白银Full Pay，预计摸货在市场上并不活跃。

何谓摸货？

摸货音译自英文「Confirmor」，正确中文名称为确认人，是指一位买家在与原业主签署正式买卖合约后，但在指定成交日期前（即签署楼契及支付馀款前），以高于其购入价，将其原先与业主签署之买卖合约权益转让给另一位买家，确认人就能够能在短时间内赚钱离场，毋须实际支付整个物业的资金，亦毋须申请按揭。

假设一名投资者以600万元价格买入楼盘，但在交易完成前，就将这份买卖合约以700万元价格卖给另一人，可从中赚取100万元的差价。

97高峰期最夸张「摸货」14次

97年金融风暴前是「摸货」高峰期，不少买家未签正式买卖合约便将单位卖出，下手买家在正式成交前又再转手，最夸张例子是成交前足足转手14次，成为快速赚钱的途径。不过，即使当时摸货活动十分活跃，仍没有太多银行愿意承接摸货按揭，部份银行只接受摸货一次。

过去由于摸货操作涉及物业价格的快速上涨，甚至出现「摸上摸」，因此政府在2010年收紧「摸货」限制及引入楼市辣招，令炒家要在短期内卖出物业的成本大增，因此令「摸货」已经绝迹多年。

「确认人」也需付细订及大订

确认人与业主签订临时买卖合约，需缴付楼价3%至5%的细订，相隔14日后，确认人亦需缴付「大订」。

过去由于摸货操作涉及物业价格的快速上涨，甚至出现「摸上摸」。

王美凤指，两份合约的成交日期需为相同日期。

确认人在签署正式买卖合约时须签署一份不可撤消授权书给新买家。

中原按揭董事总经理王美凤表示，过去的摸货是「两份合约﹑一个成交期」。

王美凤表示，物业摸货转手程序，与一般楼宇买卖程序相同。确认人与业主签订临时买卖合约，并缴付楼价3%至5%的细订，相隔14日后，签订正式买卖合约及必买必卖条款，确认人需缴付楼价馀额的一成，即是俗称「大订」，同时整个物业成交亦会递交上田土厅注册，亦有部份情况是，签署临时买卖合约时已经将成交递上田土厅注册，所以在田土厅会看到确认人的资料。

她表示，过去的摸货是「两份合约﹑一个成交期」，即是就算确认人与原业主签定买卖合约，之后确认人又与最终买家签定买卖合约，但都是同一个成交期。例如有投资者发现市面上有低价的细价盘，觉得短期内卖出「有水位」可以赚，就会跟原业主签订一份长达5个月、甚至半年成交期的买卖合约，并以确认人身份去找下一手买家。

王美凤指，两份合约的成交日期需为相同日期，即相等于同一宗成交买卖，如果成交日期不相同，变相确认人要缴付楼价全部馀款，才可出售。

至于「摸货」单位的成交期相对较长，王美凤解释，长成交期是让其有时间找人承接，以及让下一手买家有时间承造按揭。

接货者恐买僭建楼或上不到会

另一方面，摸货盘的接货人或需要申请按揭，但「摸货」令物业被抬高价的机会增加，银行可能对涉及多个确认人的交易持谨慎态度，可能会导致物业估价跟不上市场价格，令到终极接货者获得的按揭贷款额不足，需要抬钱上会。

王美凤指，银行估值往往以成交价较低为准，假设确认人与原业主签订的第一份临时买卖合约的成交价为500万元，摸货后，第二份临时买卖合约为550万元，银行会以较低价进行估值，如果估值是490万元，最终买家需要抬钱60万元。

此外，确认人亦要提供跟原业主签署的临时买卖合约给最终买家，尤其是要给律师做契，如源头的临时买卖合约的条款，最终买家或要承受购买后的风险，例如即使有僭建亦不能反对等。

确认人需签不可撤消授权书

至于确认人放盘时，地产代理也会讲明为确认人身份放盘，并非原业主，买家需要明白及承接确认人「件货」才可以买入。在确认人跟最终买家签订临时买卖合约时，当中亦会加入各项条款，令整个成交过程顺畅，减低风险。

其一，即使买卖合约是相同的成交日期，但确认人会与最终买家协定成交时间早于确认人与业主的成交时间，即是要求最终买家在成交当天，要早点将馀款转给确认人，确认人之后再转款给原业主。

其二，出售者为确认人身份，整个买卖是以确认人身份转让，确认人在签署正式买卖合约时须签署一份不可撤消授权书给新买家，授权新买家成交时可代表确认人以新业主身份签署楼契，同时慎防任何风吹草动，确认人「走佬」，最终买家仍可跟原业主完成整个交易。

多间拒接摸货按揭 接货随时要Full Pay

滙丰决定自本周二（5日）起停止摸货交易按揭申请，恒生（011）、中银香港（2388）、渣打、东亚（023）、建行亚洲、创兴、交银香港、信银国际、华侨、大众、富邦、大新、集友、星展香港、南商及工银亚洲亦拒接摸货按揭申请。

中银回应：该行一贯以审慎风险管理的原则，处理客户按揭申请。在一般情况下，该行不办理「摸货」按揭。不过王美凤相信，现时未有银行承造摸货按揭。她表示，即使有最终买家愿意接摸货单位，都需要真金白银Full Pay购买，预计摸货在市场上并不活跃。

 

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