市区旧楼重建「老、大、难」 重塑新模式增可持续性|叶文祺

2024-07-02 17:36

市区旧楼重建「老、大、难」 重塑新模式增可持续性|叶文祺
市区旧楼重建「老、大、难」 重塑新模式增可持续性|叶文祺

市区重建是个「老」问题,这问题源自「大」量残破楼宇需要进行重建。全港至今已接近1万幢楼龄超过50年的楼宇,并以每年500幢的速度增加,然而重建步伐远不及楼宇残破增加速度。要加快重建步伐,最大的「难」题在于如何确保重建项目的收支平衡,尤其是在楼市波动的情况下,要可持续性地进行市区重建会益发困难。

「7年楼龄」补偿标准推高收购成本

市区重建涉及各种开支,当中收购开支占最大部分。以市建局在2021年展开的九龙城盛德街∕马头涌道公务员建屋合作社重建发展项目为例,按照市建局一贯「7年楼龄」的收购补偿政策,当时正值楼市高峰期,每平方尺的收购价高达19,848元,总收购成本约32亿。

但到2023年楼市下行时项目才进行招标,最终中标价只有19亿,出现最少15亿亏损。由于重建项目由开始展开至完成收购有时间落差,因此出现高买低卖的情况。估计以现时经济环境下,未来重建后项目销售尺价未必能够高于面粉价,发展商有机会出现亏损。当然坊间有意见认为市建局在过去楼市上升时所带来的盈馀,正好用来填补未来可能出现的亏损。

然而,市区重建始终涉及公众利益,不应受楼市波动为其带来不确定性。另一方面,「7年楼龄」亦成为市场基本收购价门槛,业主期待获得优厚的补偿,但间接推高收购成本价,令发展商难启动私人重建项目,最终拖慢整个重建步伐。

新规划工具仅一次性提高重建潜力

除了收购成本之外,重建项目要有利润,主要视乎项目的重建潜力,即是项目要有足够的剩馀地积比,为项目带来额外的楼面面积。然而有重建潜力的项目已越来越少,部分旧区甚至已用尽法定准许的地积比,令重建项目变得不可行。

因此近年市建局引入新的规划工具,包括转移地积比、整合街区发展及以规划主导模式进行重建,令土地运用变得更有效率,既可改善社区环境,又可为社区带来额外的设施,若规划设计得宜,甚至可成为社区地标。然而,这些规划工具只能一次性为市区重建带来额外的发展潜力,未来再用此方法进行重建将会越来越难。

事实上,现行的市区重建模式已出现结构性问题。一方面,「7年楼龄」补偿政策带来沉重的重建成本,社会过往只一直争拗「7年楼龄」是否足够,但从来没有讨论一个公平及合理的标准去计算补偿定义。另一方面,随着时间推移,有重建潜力的项目只会越来越少。

因此,若要解决市区重建「老」、「大」、「难」的困局,便需要从根本着手,重塑新的市区重建模式,当中包括更合理的补偿标准,更灵活的发展方,更广泛的资金来源,和更多的私人参与,才能提升市区重建的可持续性。

叶文祺

团结香港基金副总裁兼研究部联席主管

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