市区旧楼重建「老、大、难」 重塑新模式增可持续性｜叶文祺

市区重建是个「老」问题，这问题源自「大」量残破楼宇需要进行重建。全港至今已接近1万幢楼龄超过50年的楼宇，并以每年500幢的速度增加，然而重建步伐远不及楼宇残破增加速度。要加快重建步伐，最大的「难」题在于如何确保重建项目的收支平衡，尤其是在楼市波动的情况下，要可持续性地进行市区重建会益发困难。

「7年楼龄」补偿标准推高收购成本

市区重建涉及各种开支，当中收购开支占最大部分。以市建局在2021年展开的九龙城盛德街∕马头涌道公务员建屋合作社重建发展项目为例，按照市建局一贯「7年楼龄」的收购补偿政策，当时正值楼市高峰期，每平方尺的收购价高达19,848元，总收购成本约32亿。

但到2023年楼市下行时项目才进行招标，最终中标价只有19亿，出现最少15亿亏损。由于重建项目由开始展开至完成收购有时间落差，因此出现高买低卖的情况。估计以现时经济环境下，未来重建后项目销售尺价未必能够高于面粉价，发展商有机会出现亏损。当然坊间有意见认为市建局在过去楼市上升时所带来的盈馀，正好用来填补未来可能出现的亏损。

然而，市区重建始终涉及公众利益，不应受楼市波动为其带来不确定性。另一方面，「7年楼龄」亦成为市场基本收购价门槛，业主期待获得优厚的补偿，但间接推高收购成本价，令发展商难启动私人重建项目，最终拖慢整个重建步伐。

新规划工具仅一次性提高重建潜力

除了收购成本之外，重建项目要有利润，主要视乎项目的重建潜力，即是项目要有足够的剩馀地积比，为项目带来额外的楼面面积。然而有重建潜力的项目已越来越少，部分旧区甚至已用尽法定准许的地积比，令重建项目变得不可行。

因此近年市建局引入新的规划工具，包括转移地积比、整合街区发展及以规划主导模式进行重建，令土地运用变得更有效率，既可改善社区环境，又可为社区带来额外的设施，若规划设计得宜，甚至可成为社区地标。然而，这些规划工具只能一次性为市区重建带来额外的发展潜力，未来再用此方法进行重建将会越来越难。

事实上，现行的市区重建模式已出现结构性问题。一方面，「7年楼龄」补偿政策带来沉重的重建成本，社会过往只一直争拗「7年楼龄」是否足够，但从来没有讨论一个公平及合理的标准去计算补偿定义。另一方面，随着时间推移，有重建潜力的项目只会越来越少。

因此，若要解决市区重建「老」、「大」、「难」的困局，便需要从根本着手，重塑新的市区重建模式，当中包括更合理的补偿标准，更灵活的发展方，更广泛的资金来源，和更多的私人参与，才能提升市区重建的可持续性。

叶文祺

团结香港基金副总裁兼研究部联席主管

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