发展商启动重建未见乐观 地盘合并发展创土地价值｜林家辉

政府过去一段时间透过制订政策及修例积极推动重建，当中亦有采纳香港测量师学会的意见。发展局去年公布更新及精简《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（545章）下的强制售卖（强拍）制度草案。草案落实后可加快私人业权统一过程，简化强制出售制度，促进老旧楼宇重建，改善市民居住环境同时加强对小业主的支援和保障，达致平衡发展商重建旧楼的步伐和小业主的权益。草案同时提出申请人可合并相连地段并以平均法计算业权百分比的措施，以便利合并重建。

当前重建发展面临一大问题：地价大幅下滑，甚至低于楼宇现时用途的价值。私人发展商推动重建项目的意欲在财务可行性的考虑下有所下降。重建项目仍然面临种种挑战：利率高企、楼价何时反弹、现楼货尾及兴建中项目供应需时消化、建筑成本仍未下跌、发展时间仍长等种种因素，令发展商对启动重建项目有忧虑，重建步伐自然缓慢。

地价下滑令私人发展商却步

加快市区重建步伐，主要透过市区重建局及私人市场力量。市建局2022年完成的油麻地及旺角地区研究，亦建议引入「地积比率转移」及「整合街区」等新的规划工具，提升市区更新动力。当初土地发展公司（及后市区重建局）成立，其重要职责包括整合细小及业权分散的地块。政府更以法例收地、将官地（如道路）纳入地盘、不收补地价等措施支援市建局重建。整合细碎地块的工作，其实亦可透过私人发展商进行。

将地盘合并可以创造额外土地价值，以此额外价值正可提供更多诱因，促进私人发展商整合地段及推动重建项目。

后巷纳重建范围产协同效益

如能够将后巷纳入私人发展重建范围，可以缔造大量益处。倘若发展商有几个相邻的小型地盘，但无法将后巷部分纳入重建范围，整合成一大地盘，就变成需要于每个小地盘进行零散发展。

举例，当一个街段内有三个地盘，但地盘之间被两条呈「T」字形的后巷分隔，发展商仍需要将三个地盘独立发展，阻碍整个街段的综合发展。而会所及其他设施，亦需要于每个地盘内提供，令设施分散之馀空间有限。若可以将地盘合并，设施亦可整合至同一位置，并且提供较大空间，得以享受大型地盘的「协同」价值，更有助地区内的整体城市设计及使用者体验。

现时土地契约修订程序所需时间长，于市区地段修契的造法亦不受发展商欢迎。推行将后巷纳入重建范围的土地行政程序标准化，将可以摒除部分繁复程序。

标准化程序包括： 1. 以延展地段方式，而非土地方式交换处理申请，以及 2. 参考《以标准金额徵收工业大厦重建的契约修订补地价》的模式，为后巷地价定立标准金额，并以此价钱完成修契程序。

林家辉
香港测量师学会会长

相关文章：

撤辣刺激楼市成交量 有望创10年高｜林一鸣

政府「撤辣」带动成交量 楼市重拾升轨还望3大因素｜麦萃才

-----

【拆解市场动向 捕捉地产先机 】
星岛房地产发展动向论坛将于7月11日举行
即点击https://bit.ly/3VGpQLn了解详情