香港复苏的三个阶段（下）回复金融中心地位 重整楼市｜汪敦敬

本文是笔者分享香港复苏的三个阶段的下篇，继续分享第二及第三个阶段。

在第二阶段，笔者认为政府正是努力回复本港金融中心地位，外界均认为香港一直处于东西方「咸淡水」交界，现在失去了西方支持的香港会否元气大伤？当然我们要适应，但是西方世界不代表一切，东盟和沙特阿拉伯也需要更好的金融平台，包括一些家族办公室的运作，香港近年是很成功的。

近期瑞银预计香港财富管理行业正以7.6%的复合年增长率成长，到2027年的管理资产规模将超越瑞士。再加上香港的M3（泛指总存款量）创了17万亿元的新高。资金汇聚之下，富有的人多，家族办公室亦成功，再配合新的IPO上市时间表，香港金融中心的回复进展是令人感到乐观。

在第三阶段，笔者认为政府正是准备重整楼市，因为楼价已经跌得低过建筑成本，而建筑成本其实是每年不断上升，楼价没有空间再跌下去，因为已经跌到年轻人有能力上车的地步。

以屯门区为例，300万元以下的二手单位起码有140个左右，这个板块大部分是公屋住户的收入能负担的范围，而年轻小两口的人均入息中位数就可以买到480万元物业，而且可以过到入息要求，能够买到屯门码头两房高层向海的单位了。

所以说楼价继续跌下去是没有必要的消耗，大家可以想像到楼价跌但建筑成本上升之下，如果政府要继续提高供应，唯一可以减的就是地价。政府是应该保护市民不受炒风猖獗的侵害，但是保护市民利益亦包括保护楼市的生产链。当市场过分观望令发展商投地大减，亦等于政府的收入大减，这种牺牲属于「沉没成本」。无论欠缺卖地令到香港财政赤字维持多少年也好，最终都要市场或楼价能支付不断上升的建筑成本，楼市生产链才可以如常运作！

笔者认为政府近期正在努力回复和发展商的互动，未来在土地招标方面会找到一个合乎各方利益的成本分配。

既然楼价、建筑成本加上合理地价的话，必须要楼市能够企稳，其实市场成交价只要比现在提高少少的水平，土地招标已可以运作得畅顺。现在楼价已经过跌，特首也指出要对症下药启动购买力，即银行体系内的庞大资金，笔者希望新一份《施政报告》可以出「甜招」，为楼市作更好的分配，从而令生产链如常运作，这亦是政府的责任。

汪敦敬
祥益地产总裁

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