財政預算案2024｜辣招實施15年告一段落去年減辣無阻樓市跌勢業界稱不應殺錯良民

2024-02-27 17:28

新一份《財政預算案》於今日公佈，一如市場所料，樓市辣招將全面撤銷，包括取消買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD），即日生效。財政司司長陳茂波表示，本港住宅物業市場在息口上升及外圍環境充滿不確定性的情況下，市場氣氛自去年中起十分審慎。樓價全年下跌7%，交投量縮減5%至約4,300宗的低水平。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，歡迎政府回應市場聲音及共識為樓市撤辣，讓樓市鬆綁復常發展。現時樓市基本因素已轉變，過往推出多年的「逆周期」樓按措施已不合時宜，過往外圍及本地因素包括寬鬆貨幣政策下之資金泛濫及經濟環境已轉變，利率亦已邁向正常化，現時為樓市鬆解綑綁措施甚為合適。

2023年本港的樓宇買賣登記及新取用按揭宗數均是逾30年有紀錄以來新低水平，情況不正常亦不健康，並打擊市場信心，政府今次聽取主流聲音果斷落實撤辣，能讓觀望多時的潛在買家重拾信心加快入市決定，亦更有利樓市重拾動力多元發展，重新吸引不同需求潛在買家的入市意欲，相信可令疲弱的樓市連帶按市帶來新動力而回暖轉活，交投量及貸款量將可重返正常水平，樓市流轉量亦將可恢復健康水平；同時亦有利配合政府提出吸引資金、企業和人才的方向。

辣招以來樓市升1.6倍

辣招未有阻樓市繼續熾熱；減辣亦未有激活樓市。

翻查資料顯示，本港樓市於2008年經歷金融海嘯後，在美國實施量化寬鬆（QE）下持續上升，港府及金管局亦自2009年起開始實施一系列逆周期措施及樓市辣招，以遏抑市場投資需求及炒風，至今已實施長達15年。不過，近年經濟不景，加上美國自2022年3月加息夾擊，本港樓市交投大減，樓價持續下行。

再看看實施辣招多年的樓價表現：以中原樓價指數為例，於2009年10月、亦即首次推出逆周期措施當月指數為73.8；而2010年11月首度推出SSD時，指數為87.55；其後於2012年10月及2013年2月分別加推BSD及DSD，指數則報111.11及121.73；直至2016年11月終極加碼DSD至徵收15%稅率，指數仍進一步升至143.95，反映各項招數根本難阻樓市升勢。

事實上，CCL最終於2021年8月創出歷史高位191.34點才回落，即自樓市辣招首度推出計，期內最大升幅高近1.6倍。惟近年樓價回落，截至去年10月13日報157.02點，重返2022年12月水平。

本港樓價15年仍累升99%

去年政府為了刺激樓市，於10月25日的《施政報告》宣佈推出3大樓巿減辣措施，是政府自2010年「加辣」以來，相隔13年後首次減辣。措施包括：「額外印花稅」(SSD)適用年期由3年縮短至2年；「買家印花稅」(BSD)及「新住宅印花稅」(NRSD)稅率均減半至7.5%；為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。

當時宣佈減辣時，CCL指數為153.67，其後一個月，樓價持續下行，指數報151.06。現今傳出預算案有機會撤辣，截至今年2月18日報145.82點，重返2017年3月水平，可見「減辣」措施並未有激活樓市。不過，若以2009年10月（73.39）至最新（145.82）計，本港樓價15年仍累升99%。

梁志堅：「做咗點都有啲幫助」

地建會執委會主席梁志堅表示歡迎政府撤辣，「做咗點都有啲幫助，之前減辣對市場完全冇影響，樓價一樣照跌。」但他指出撤辣最重要還是要配合整體經濟復甦，認為樓市不會即時反彈，展望企穩之後可逐步上升，「而家撤辣，其實樓市全年計可能都只係升2%至3%，唔會話冚冚聲咁上。」

汪敦敬：預算案不會是「全民皆喜悅嘅減辣」

對於預算案撤辣與否，祥益地產總裁汪敦敬不作過多猜測，但他認為撤辣對樓市會有改善，但要視乎各種因素，「唔好忘記好多香港人係揸住好幾層物業，呢一類人會唔會賣一兩個出去？咁嘅話就會造成放盤量多於成交量，即使全面撤辣，樓市都唔係老奉上升，冇保證㗎！要配合供求先可以計算到。」即使最終全面撤辣，汪敦敬不相信是一個「全民皆喜悅嘅減辣」，他指出今年還有好多考驗，例如23條立法年中才會通過，要留意社會動向。

汪敦敬認為現時市場需要更加多租盤，應該鼓勵更多人收租。因為社會已經大量開放人口進入香港，租盤需求將一直增加，但現行樓市辣招不利增加租盤，「因為買第二層樓就要收辣税，雖然稅項有減少，但係都係一個大數目。所以我覺得政府而家要諗清楚，長遠收租係咪一個短炒行為，我自己覺得就唔係，咁樣係殺錯良民，一直都唔應該針對長遠收租嘅業主，係唔應該要有辣税，買樓收租唔係要打擊嘅對象。」

陳永傑︰14年辣招物業市場流通量全面扭曲

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑喜見財爺從善如流，相信港府亦意識到樓價繼續下調，會為整體經濟帶來危機。樓市全面撒辣，將有助市場回歸正常流通量，料受撤辣刺激，首季將迎來成交量小陽春，按季有望增加7成，樓價於龐大貨尾量壓力下，相信上半年微升5%。

他指，14年的辣招，於壓抑需求措施下，物業市場流通量被全面扭曲，加上過去三年的疫情，及美國接連加息11次的影響下，去年二手成交宗數創下28年的歷史新低，僅29,690宗，而樓價亦拾級而下，較高位下跌23%。陳永傑認為，撤銷額外印花稅（SSD），可率先令有套現需要的業主鬆綁，增加二手市場的放盤量，同時亦可吸引早前將資金作定存的長線投資者，重投物業市場。12月份中原城市租金回報率CRI已升至3.07%，部份屋苑更高見4厘，與定存相差不遠，加上新住宅印花稅NRSD同步撤銷，大大減低購買物業作長線投資的成本。

他又認為，現時市場積存逾2萬個貨尾單位，預計2024年住宅落成量逾2.5萬個，屬20年新高，於一手發展商相互競爭下，開價克制，二手市場於一手爭客下，成交量只是回歸正常化，樓價難以大升，陳永傑預測下月二手成交量可達5000宗水平，首季成交量將較去年第四季升70%，樓價維持上半年升5%的預測。

重溫辣招的前世今生

翻查資料，金管局前總裁陳德霖在2009年10月上任後，當月隨即推出首輪逆周期措施，以收緊2,000萬元以上住宅按揭成數至六成，其後於2009年至2017年更累計推出8輪逆周期措施（見圖一），包括將壓測利率增至3厘、收緊住宅按揭成數至六成、按保計劃最高按揭成數下調至八成（首置人士除外）等。

政府方面，由2010年至2017年也先後推出及微調額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）三大樓市辣招（見圖二），以打擊本港樓市炒風。三者之中，最早推出的是SSD。政府於2010年11月首度推出SSD，規定買家於6個月至24個月內轉手，需額外徵收5%至15%印花稅，以求擊退短炒的投資者；直至2012年10月，亦即實施有關政策的兩年後，政府再推出「加強版SSD 2」，將徵稅適用期由2年延長至3年，稅率亦加到10%至20%。

同一時間，政府更加推BSD，以針對非本地居民和以公司名義購買住宅物業的買家，對其徵收高達15%的稅率，其後本港市場更衍生出一些連公司買賣（俗稱買殼）的樓市成交。

李家超於去年10月25日發表《施政報告》。資料圖片

宣佈推出3大樓巿減辣措施，是政府自2010年「加辣」以來，相隔13年後首次「減辣」。

近兩年地產市道較淡靜。（資料圖片）

長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤，引起市場不錯的反應。（資料圖片）

雖然辣招一度令樓市投資情緒冷卻，但難阻樓市升勢。至2013年2月，政府再度加推DSD，即已持有住宅的業主再買物業時，需按舊稅率繳付雙倍印花稅，最高稅率由樓價4.25%加至8.5%；而雙倍印花稅亦涵蓋工商物業，但首置或換樓人士可豁免。值得留意的是，若買家是非本地居民，除要支付DSD外，同樣要付BSD。

在新政策下，本港物業市場自此多了不少「慈父、慈母」，皆因不少父母均會借用子女的首置名義買樓來慳稅。政府終在2016年11月加辣，DSD印花稅率劃一提高至15%，首置或換樓人士則續豁免。

圖一：金管局自2009年先後推出8輪逆周期措施