平衡各方关切 更好发展洪水桥

洪水桥/厦村新发展区第二期发展用地首阶段原址换地申请，已于4月底截止。对于这幅商业楼面达1180万方尺的土地，有本地主要发展商认为换地规模太大，纯商业发展规划并不适当，更欠缺发展诱因，提议政府加入住宅元素。有关土地是稀有而珍贵的资源，各方对其发展方案有所争辩在所难免。当局必须审慎处理，大原则是既要充分考虑北部都会区的长远发展需要，亦要适度顾及当前经济实况，平衡各方关切。
填补北部现代商业中心空缺

长期以来，香港经济活动集中在维港两岸，新界北相对落后，产生当地居民必须「山长水远」跨区通勤的问题，情况并不理想。根据发展局介绍，北部欠缺具规模的现代商业中心，洪水桥将可填补此空缺。具体而言，除已规划提供超过9万个公私营房屋单位外，区内主打高端专业服务产业，并将配合2030年落成、充当多条本地和跨境铁路交汇点的洪水桥站，同时与深圳前海、南山遥相呼应，吸引从事金融、法律、保险、财富管理等高端专业服务的本地和跨国企业进驻。由此可见，在当局的规划中，洪水桥/厦村发展用地既有利于为香港注入新的经济发展动力，同时亦配合北部都会区甚至整个大湾区的发展，长远战略价值不言而喻。

北部都会区是香港未来发展新引擎，这一点社会早有共识，不必再争论。但应该采取何种具体发展方案，以及可否因应新形势而作出调整，却值得大家思考。最近几年一个非常突出的新形势，就是世纪疫情改变了许多企业的运作模式，令全球「打工仔」习惯了居家办公或混合工作，导致对写字楼的需求大幅下跌。例如截至去年第4季，美国旧金山湾区、伦敦金丝雀码头的写字楼空置率，分别高达27%和17%，邻近的深圳则高达24%，本港今年首季空置率亦已攀升至17%。写字楼空置率高的现象，已成为一个无法忽视的问题。
发展规划应「变招」保持弹性

为了善用资源，一些城市选择「变招」，其中伦敦金丝雀码头的新建扩展区，便引入住宅和生活配套，不再局限于纯商业区发展；墨尔本亦通过增加住宅和配套设施，将原先空置的中央商务区，摇身一变成为一个集居住、工作、学习和旅游等功能于一身的城区。

港府在发展洪水桥/厦村时，应参考其他城市的经验，尽可能合理运用土地资源。试想，如果洪水桥太过侧重商业中心定位，可能导致商业用地供应过多，住宅用地过少。届时，洪水桥市中心的晚上和周末可能「水静鹅飞」，沦为「死城」。当然，这不是说当局必须彻底改变洪水桥/厦村商业中心的定位，亦不是要将它变成一个地产项目，更不是要完全推翻政府主导规划发展，而是应当考虑在发展中预留足够弹性，中间落墨。

事实上，在发展中预留弹性，香港早有先例——总楼面约1000万方尺、与洪水桥/厦村新发展区第二期商业楼面相若的九龙站，正是采取「混合用途」模式。政府是否愿意依样画葫芦，考虑将这个模式应用在北都？对于如何发展好北都，将其打造成香港未来发展新引擎，大家各有立场看法，不妨就此进行深入讨论，务求找到一个平衡各方关切，能够兼容北都长远发展需要和当前经济实况的方案。